下記の内容で解決できない場合には、こちらでご相談ください。 [大家さんのお悩み相談窓口]
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ニックネーム
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ピョコタンさん
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地域
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北海道苫小牧市
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タイトル
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敷金を損金でもらう場合、修繕費は大家持ちなのでしょうか？
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内容
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すみません、初めてご相談します。
今まで敷金は全額返せるような良い大家で居たいと頑張ってきました。
でも腑に落ちない事がありましたので、お話を聞いて頂ければと、相談します。
家賃が送れていた住人が出るときに、（敷金もらわず）月初めに
月末引っ越しすると８日頃に申し入れがあり、
翌月分の日割り８日分はもらわずに、
その月の分だけ払って出ていってもらいました。
その後その人と仲良くしていた家族が月末に転居したいと
１８日に言ってきましたので、
日割りで１７日分入れてください（契約通り）というと、
他の人はサービスしたから自分たちも支払わなくていいだろ、と言われました。
契約の２年しないうちに転居なので契約通りだと
敷金は返金しなくて良いのですが、
先に出た住人からかなりアドバイス？を受けているようでもめそうです。
入居の際には不動産業者に敷金ではなく、
前家賃としてお金を渡した、と主張しています。
この件については不動産業者が間に入ってくれると言ってくれましたが、
私どもとしては床、壁、台所全て新品にして引き渡し、
水が茶色いとか匂いがするなどと言われて、
給湯器も新品に換えたのに理不尽な気持ちです。
もめるのも憂鬱なので８日分引いてもいいかしら？と考えていますが、
敷金を損金でもらう場合、修繕費は大家持ちなのでしょうか？
（外壁にドリルで穴を開けてポストをつけておられます）
その前に出ていった住人は駐車場の使い方でもめたときから
私どもに敵対心を持っていたようで、
退去時に和室の照明、台所の金属棚など持ち去ってしまいました。
また大家に１ヶ月分多く取られたと、今回出る人に吹き込んでいるようです。
相手には相手の言い分も在るでしょうから、
私どもにも非が在ったのかもしれません。
退去の時は不動産業者に立ち会ってもらえるのでしょうか？
私はもう関わりたくないのです。
すみません長々と。読んでくださりありがとう御座いました。
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回答数9件
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1.他の人の入居条件をこの入居者にも
適用しなければならない、ということは
ないと思います。
個別の事案だからです。
このような入居者は、将来の退去時の問題が
いろいろと考えられますので、契約しないことも
方策の一つです。
契約する場合は、きめ細かな取り決めをしたほうが
いいかと思います。
2.敷金か前家賃かどうか、これは賃貸借契約の基本事項ですので、
契約書や重要事項説明書を確認してください。
3.家主の承諾無く一方的に外壁に穴を開ける＝傷をつける、ということは
通常損耗ではなく特別損耗になりますので、借主に修繕義務があります。
4.和室の証明や金属棚を持ち去られたということは、窃盗と同じです。
退去時に現状を確認し、賃貸時と異なる内容をチェックすることが
大切かと思います。
この場合、照明等が賃貸時に存在していたのが証明できるのでしたら、
返還してもらうか、または精算することができると思います。
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お気持ちをお察しいたします。
最近、大阪でも非常にマナーの悪い入居者が続出いたしております。
お願いをすれば、仲介をした不動産会社が
退去時に立会いの代行をしてくれるケースもありますが、
この際 管理業者に一括して管理をお任せになっては如何でしょうか？
賃貸管理の専門家が、交渉することによりトラブルは契約書の記載事項を含めて全て
法的に処理をいたしますので、家主様にとっては大変安心だと考えられます。
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大変恐縮です。何度か読み返しているのですが当方の
理解が悪く、内容を充分理解できません。
そのため、求められる回答をできないかもしれませんが
あらかじめ御了承ください。
相談者様のお尋ねになりたい点は
外壁に無断でポストをつけた。その費用は
大家負担か？ということと、退去立会いの際には
不動産会社の立会いが可能かどうかという
ことでしょうか？
修繕費について
室内室外問わず、故意・過失の場合は入居者負担。
経年変化および自然損耗、または通常の使い方による
設備の故障などは大家負担。
退去立会について
ここで言われる不動産屋とは入居者を紹介した会社という意味でしょうか？
いずれにしても、仲介業だけでなく、賃貸建物管理を業としている不動産屋
あるいは、賃貸建物の管理会社というところも多数あります。
一度、お尋ねになってください。
内容は大家さんの代理人ということで、管理委託契約に基づく有償の
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詳しい内容は、契約の元になります「管理委託契約書」をご確認ください。
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入居者とのトラブルが多いようですね。
ピョコタンさんの言い分は大体わかりましたが、
おそらく入居者にも言い分があると思います。
そうでなければ何度もトラブルはないでしょう。
末尾あたりに不動産屋による立会い・・・と書いてありましたが、
基本的に不動産屋は管理していない物件には退居時の立会いなどしないと思います。
退去の立会いは一番トラブルが多いので・・・
よい不動産屋を探し管理委託することをオススメします。
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ご相談の中で前入居者に関してのご不満が書いてありますが、
すでに終わっていることですので、今更それを言っても仕方がありません。
もちろん貴殿もそれは承知のことでしょうが、
そのことと今回の契約上起きる問題とは、
仮に前入居者と今回の契約者が知り合いであり、
いろいろアドバイスしたにしろ、一切関係ありません。
今回の契約者とあなたとの問題です。
但し、その不満のあった入居者の知り合いに貸すということは、
貸すことにもっと慎重になるべきではなかったのでしょうか。
業者が間に入っているということですが、契約が終われば、
法的には業者に責任（業法などに違反していなければ）はありません。
もちろん、それらの問題に対応するかどうかは、その業者の姿勢によります。
また、実際は、すでに契約を締結しているのでしょうか。
契約前であれば断るのもひとつの方法です。
契約後であれば、日割り計算など契約前に決めること（絶対ではない）や、
また家賃と敷金の違いなど、業者が媒介していれば、契約前に、
重要事項説明すべきことなので、解せません。
まず、不動産業者がきちんと貴殿の示した条件どうり
契約（当然業法などにのっとって）をしたのか？
また、貴殿自身も入居者、または業者の質問や入居者の選択に際し
きちんと意思の表示をしていたのか、
このあたりが当事者ではないのでよくわかりませんが、
現在の問題につながっていると思います。
解決については、この不動産業者が信頼のおける業者であれば
業者に任せるのもひとつの手段です。
業者に業法上の違反などがあれば、
所轄の行政機関や法律の専門家にご相談されるのがよろしいと思います。
契約にはリスクが付きものです。
しかし、リスクを防ぐ、または自分自身が問題を解決できないようであれば
入り口（契約前の入居者選択、条件交渉）の段階が一番大切ですので
今後は慎重にされるのがよろしいと思います。
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これからは良く確認していく事がとっても大事になります。
オーナーの資産を傷つけた行為はちゃんと直してもらわなくてはいけません。
これをまたオーナーが直すと今度出られる方も同じように文句を言う可能性は大です。
これからなめられないようにしていかないと
入居者の言いなりになりかねますので気をつけてください。
契約書を作った不動産屋に最後まで仕事してもらうのが義務でしょう！！
負けないでください。日割りは私なら必ずもらいます。
今後の入居者からクレームにならない為にも！
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信頼のできる不動産屋に退去の立会いを任せたほうがいいです。
オーナーの悩みを親身に貴意いてくれる業者に出会えることを。
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花巻・住まいの情報館
ホームライフサポートの佐々木です。
いろいろとご苦労されていらっしゃいますね。
大家業は大変な事もありますが、乗り越える
喜びもあるのです。頑張っていきましょう！
さて、ひとつひとつ整理したいと思いますが、
① 契約の２年しないうちに転居なので
契約通りだと敷金は返金しなくて良いのですが・・・
と書いていらっしゃいましたが、通常ですと２年の契約でも
１ヶ月前通知をする事で契約は解除でき、敷金の精算に
ついては特段期間内解除だからといって、不利になる事は
ないので、本来期間内解除だから敷金は返さなくてもいい
という事はありません。
具体的には不動産屋が間に入ったのであれば必ず契約書と
重要事項説明書がありますので、内容を確認してください。
これは「敷金なのか前家賃なのか」も書類を見ればわかると思います。
（もし書いてなければ問題のある業者さんです・・・）
②月末に転居したいと１８日に言ってきましたので、
日割りで１７日分入れてください（契約通り）というと、
他の人はサービスしたから自分たちも
支払わなくていいだろ、と言われました。・・・・・・・
これは本来あくまでも１ヶ月前通知なわけですから、借主の
言う事がおかしいです。
退去の際は月割精算になるケースも多いので、本来は
１か月分入れなければならないケースもあるのです。
前の人にはあくまで善意でサービスしたのにそれを当たり前の
ように言われるとがっかりしますよね・・・・・。
もしどうしてもごねるようであれば、原理原則の話をした後で
「前の人は８日分サービスしたので、８日分はサービスしましょう。」
という事ではいかがでしょうか？
納得できないお気持ちはよくわかりますが、この問題をさっと解決して
次の入居者を入れる事を考えた方が得策だと思います。
退去立会いは物件の管理委託契約をしているのでしたら当然業者が
立ち会いますし、していなければ原則大家さんが立ち会うしかありません。
面倒であれば、信用できる業者と管理委託契約する事をお勧めします。
（ただし管理委託料を支払う必要があります）
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有限会社ホームライフサポート 本社 ＨＰ
岩手県花巻市上町8-19 TEL 0198-21-9080 FAX 0198-21-9933
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ご返事いたします。
アパート経営で色々苦労されているようですね。
オーナー様、入居者、仲介業者と三者が入ることも揉め事の原因です。
私どもの地方と敷金の取り扱いでかなり違いがあるようなので、
入居者様とのお話しの指摘は出来ませんが、
仲介会社さんの考えもあるでしょうが、
まずよくその会社さんが間に入ってもらえるという事であれば、
契約時の敷金をどういう風に入居者に説明したのか、
という事と自分の考えを丁寧に説明することが今後のためにも重要かと思います。
退出の際に立会いに業者が仲介だけの部屋に来てくれるか？という点では
会社さんとの話し合いになると思います。
管理物件ならオーナー様は立会い必要ございませんが、
お客様の場合は必要ですね。
当社であれば立会い料が発生してしまいますが、最後までキチンと清算を行います。
今後こういうトラブルが発生することも考え、
任せられる管理会社を見つけることをおススメいたします。
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