下記の内容で解決できない場合には、こちらでご相談ください。 [大家さんのお悩み相談窓口]
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ニックネーム
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スブタさん
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地域
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神奈川県川崎
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タイトル
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借主が契約書に記載されていない人を住まわせていたり、電話番号変更の連絡を怠った場合、即刻の退去、違約金を求めても支障は無いのでしょうか？
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内容
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初めて相談をさせて頂きます。
長文になってしまいましたが、内容の御確認、御回答の程、
宜しく御願いします。
仕事の都合上、神奈川県より大阪府へ赴任する事となり、
持ち家(マンション)を2006年6月30日〜2008年6月30日迄の間、
賃貸する事にしました。
賃貸の契約を行う際は、地元神奈川県の不動産屋に仲介をしてもらい
賃貸の契約を行なう事にしたのですが、
急遽仕事の都合で大阪府から神奈川県へ戻る事になりました。
この時ですが、契約書の内容を再度確認したところ、
借主へ退去を要請するのであれば、
6ヶ月前までに通知を行なう事とは明記されていますが、
仲介を行って頂いた不動産屋曰く、6ヶ月前までに通知を行ったとしても、
引越し費用であったり、次への入居先への費用(敷金、礼金)等を
貸主である私が負担するのが一般的だとの回答を頂きました。
確かに様々なサイト等を見ても、この事が一般的であるのは分かり、
私は借主が引っ越すまでは仮住まいで生活をしようとしていたのですが、
調査を進める過程で、借主が契約書に記載されていない人を
住まわせていたり、電話番号を変更した際に貸主である私に報告を
行っていない事が判りました。
又、不動産屋にも確認したところ、電話番号の変更は認識しているものの、
住人の増加は把握していませんでした。
この事について、契約書を確認したところ、
即刻退去、違約金の対象となると明記されていました。
そこで、質問なのですが、こういったケースの場合、
まず住人に即刻の退去、違約金を求めても支障は無いのでしょうか？
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回答数10件
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契約者とは全くの別人が住んでいたなら兎も角、
契約書に記載されていない人を住ませていたというだけでは、
例え契約書に記載されていたとしても、その事由だけでは即刻の契約解除、
違約金の請求というわけにはいかないと考えられます。
電話番号の変更通知についても同様です。
但し、退去をしていただくにあたりその費用についての交渉を有利に進める材料に
出来る可能性はありますので、慎重に交渉を行ってくださいませ。
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その第３者さんというのは、身内ですか？他人ですか？
他人であれば、契約違反を問うことも出来ると思いますが・・・
電話番号の届け出に関しては、携帯などもありますし
その事に関して契約違反まで問うのはどうかと思います。
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約定通に事を運べば、おっしゃることも可能だと思いますが、
一般的には話し合いで決着をつけるようにする場合が殆どだと思います。
仲介業者さんもそのように考える人だと良いのですが、
まず一度仲介業者さんと打合せがてら話し合って下さい。
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住人の増加と言うことですが、理由によると思います。
出生なのか、友人なのかなど、即時退去の判断は
簡単なものではありません。
たとえば子供が生まれたからといって、
すぐに不動産屋さんに連絡する人の方が少ないでしょう。
他人に無断で住まわせないようにとの「戒め」として契約書で
警告しているという解釈をしたほうがいいと思います。
全くの他人に転貸しているのであれば、明け渡しの対象として
認められると思いますが、会社の社宅扱いの場合は
その限りではありません。
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ご質問の内容を求めることは可能であり、
契約書に明記されているということですので、
支障はないと思いますが、
それらのこと（契約書の条文やそれに基づく請求など）が
法的に有効（裁判などになった際の）であるかということについては、
コメントできません。
最終的な判断は弁護士などの専門家にお尋ね下さい。
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少々状況がつかめない所があり的確なアドバイスになるかどうかわかりませんが、
まず契約は定期借家契約だと思われますので
期限が確定している以上その前に出てもらう事は
主張する事はむずかしいしリスクが大きいでしょう。
また、契約違反についてですが連絡先を知らせてないとはいえ
ペナルティまでは問えないです。
問題は申告以外の人が住んでる点ですがその人は全くの他人なのでしょうか？
転貸しとは違いますよね。
その辺りがよくわからないのですがこの事によって
家主様に支障が出るような状況などが出てるのかどうか不明なので
違約金・解除などが持ち出せるかどうか何ともわかりません。
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ある一定の催告をして、初めてその行為が認められるのが通例です。
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即刻の退去を求める事が可能です。
その際管理を任せた不動産屋にもやらせることができます。
契約者と入居者が違うのは退去の対象になりますので。
おそらくオーナ様も不動産屋に手数料を支払っているでしょうから、
そこまで動いて頂くのは宜しいかと思います。
違約金は素直に払ってくれないのがおおいので根気良く頑張ってください。
（不動産屋の契約書に記載してあると思いますので、責任持ってやってもらうのが当たり前です）
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お返事差し上げます。
６ヶ月前に退去を借り主に申し送りした場合通常家主都合なので、
上記の通り引っ越し費用敷金礼金を負担するのが一般的です。
しかし、このケースの場合契約事項に違反している事が認められましたら、
引っ越し費用を折半するなどの方法が有効かと思います。
借り主が契約書と違う人を住まわせるケースは間々あり
（その事が暴力団関係だったりもするのですが）
現在住んでいる人が借り主とどういう 関係の人なのかを
再度調査される事をすすめます。
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| 契約書に記載はあるとのことでしたが、現実的には難しいと思慮します。
電話番号の変更に関する届出に関しては、それほど携帯電話が普及していないで
固定電話が一般的だったころ以前からの名残です。
固定電話に関してはよほど近隣からの引越でない限り、変更となります。
また、携帯電話は普及当初、通話料つながりにくさなどから、
正式な「連絡先」としては認められませんでした。
その後、固定と携帯が逆転し、現在ではむしろ、携帯電話のほうが実務上の
連絡先に変わってきています。
そのようなこともあって、入居者が自ら、賃貸人サイドに電話連絡先の変更を
届出るケースは決して多くはありません。
また、いくら契約書に記載があっても即刻退去・違約金の規定に
抵触するということを認識している方は極めて少ないように思えます。
社会通念上、故意に連絡先変更を伝えず、賃貸人に直接損害を与えるケースも
考えにくく、それが退去の用件に該当するとは思えません。
また、入居者増員に関して 一般的なのは結婚・出産で増員のケース。
これも届ける方は多くはありません。
入居者以外の増員もあります。入居者にしてみると、わざわざ記載があると
拒否される可能性や別段手数料がとられるなど後ろ向きな面等も手伝って
届出が消極的になっているのかもしれません。
そこで、その増員が意図的に行なわれ、賃貸人に直接的な損害。もしくは
違法行為や営利目的のため。あるいは、増員の方が近隣に迷惑をかけるなど
具体的かつ、正当な事由がない限り、増員を認めざるを得ません。
相談者様としては、本来の目的を達成すべく、契約書記載事項を要件を主張されて
おりますが、入居者側の立場になると素直に理解を求めるのは難しいと思われます。
法的にも賃借人の立場が強く、賃貸人様が金銭負担をすることが商取引上、
妥当なものと考えます。万一、賃借人に責任がある場合、引越費用・原状回復
費用など一部負担してもらうができるかと思われます。
万一、法的手続きになりますと、賃借人保護の観点よりその契約書の記載事項
自体が無効になる可能性もあります。
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