下記の内容で解決できない場合には、こちらでご相談ください。 [大家さんのお悩み相談窓口]
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ニックネーム
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ゆうちゃんさん
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地域
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兵庫県神戸市
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タイトル
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賃貸に出していた分譲マンションがあり、転勤終了に伴い貸している方に退居していただきたいのですが・・・ |
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内容
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転勤になったため平成16年７月から分譲マンションを
賃貸に出しています。
賃貸料は築一年という築浅、広さ、駅近という立地の割には低めに
設定していると思います。（当時の社会情勢もあり）
2年契約の普通賃貸契約で現在条件変更等ないまま現在にいたっています。
来年6月でまた2年の契約期間が終わるので近隣の相場にあわせた賃料に
値上げしたいのと、転勤が終了する見込みが出てきたのであと三年ほどで
退去していただきたいと思っています。
契約書には2ヶ月前からの値上げ通告と半年から1年前までの退去通告が
できると記載されています。 入居者のことも考えると退去通告するのも
躊躇するのですが、こちらの生活もあるので退去してもらって
落ち着きたい思いがあります。 子供の受験も控えているので…。
そこで来年早々に賃料の値上げ、および契約期間の設定をして
契約期間終了後は退去してもらうようにしたいのですが、
現在普通賃貸契約から定期賃貸契約ということができるでしょうか？
それなら立ち退き料とかこちらが支払う必要がないかと思っているのですが。
なるべくこちらの負担がないように退去してもらう方法はないでしょうか？
正当事由として認められるかどうか分からないので
入居者のことも考えて3年ほどの期間も設けて退去してもらう方向に
したいのですが、どうしたらいいでしょうか？
アドバイスお願いします。
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回答数5件
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定期借家にした場合には、退去の期限が見えているので
逆に値段を下げて貸すのが通常です。
「家賃を上げて３年後に退去」というよりも「家賃を下げるので３年後に退去」
にしないと入居者も納得いかないかもしれません。
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ご質問並びにご自身でお考えの契約変更についての内容でイイのではないか思います。
普通でも定期の契約のどちらでも、ご自身の転居の理由で
契約蒔き直しをする方向で賃借人の同意を得ることができれば問題は無いと思います。
尚、普通賃貸から定期借家契約への変更は出来ません。
新たな賃貸借として契約をすることになります。
また、普通賃貸借の場合は契約更新時に、特約事項として
ご自信の転居についての項目を付け加えることで賃借人・保証人の了解を取り付けましょう。
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誠に恐縮ですが・・・
現在締結されている、一般的な建物の賃貸借契約では
正当事由なく更新の拒絶、解約をすることが出来ません。
更新の際に ①賃料の値上げと ②定期借家契約への
切り替えの２点を伝えれば、入居者との交渉は難航する
と思いますので、どちらかと言えば、賃料の値下げ（月に
１０００円でも２０００円でも）を条件として提示（譲歩）して
定期借家契約への切り替えを提案するのはいかがでしょうか？
築浅物件でお気持ちは分かりますが、平成１６年当時と比べて
賃料相場は上昇しているとはいえず、昨今一般的にも更新時に
値上がりしているケースはほとんどありません。
そこで入居者を刺激すると、解約の際にもめる（立退き料請求）原因になりかねませんので
お気をつけください。
双方の歩み寄りでの定期借家契約への切り替えが妥当ではないでしょうか。
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文面を拝見し、あなたの入居者様への思いやりが
感じられ、とても心が温まりました。
ちなみに私見ですが、退去までの期間に余裕がありますので、
下記のような流れで進められてはいかがでしょうか？
１ あなたの事情を借主に話し、退去の件と
家賃の件を相談する
２ 基本的には来年６月で契約終了の方向で
話を進め、６月以降は賃料の値上げを
せざるを得ない事（近隣相場とのギャップ）と
遅くても●年●月までには明け渡しして欲しい旨
を伝える。（生活の拠点とする為）
もし、揉めるようであれば立ち退き料もやむなしだと思いますが、
３年も前から言うのですからかなり良心的であると言えると思いますし、
借主にしても次の物件を探す時間は十分確保出来ると思いますので、
問題ないと思います。
場合によっては物件探しを手伝ってあげるのも良いのではないでしょうか？
ちなみに途中から定期借家契約に切替するのは双方合意しても
法的に難しいと思います。
無事円満に解決される事を願っております。
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まず、入居者の立場になってお考えください。
賃料値上げと退去の期限付きでは入居者にとっては不都合となります。
確かに築浅と低めの設定は理解しますが、今回とは別問題。
交渉は難航すること可能性アリ。そこで、上記２項目の要望では
どちらを優先するのかになります。
文面より判断すると、期限付きの契約（厳密にいうと更新ではないので、再契約）を
優先として後述します。
そうであれば、入居者との歩み寄りの交渉となります。
そうすると、賃料の値上げではなく、むしろ値下げ、そこで、従前は相場賃料
より低め。というであるなら交渉材料の一つかもしれません。
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