賃貸経営｜アパート経営のお悩み相談室

思ったよりも掛からないです！！少額裁判が有効に使えますので使ったほうが宜しいと思います。

不動産屋にも責任を与えた方が宜しいかと思います。

自分が紹介した入居者なので最後まで責任をとらせた方が宜しいかと思います。

ご質問にお答え致します。
不動産業者さんに管理責任は問えないと思います。
その不動産業者さんとの管理契約がどのように
なっているかにもよりますが、責任を問いただしても、
何も変わらないと思います。

12ヶ月も滞納されているのであれば、充分
契約解除の事由になります。
今までのお家賃は諦めてでも、早急に退去して
もらったほうがいいですよ。
多少、お金がかかっても、裁判をして、
出てもらいましょう。
会ってお話をされたりすると、情が入ってしまったり、
ズルズルと引き伸ばされてしまうので、
事務的に退去してもらうのが、ベストです。
38000円払えない方が、70000円の家賃は
払えません。
最終的に泣きをみるのは、大家さんです。

退去した後に、その不動産業者さんは、変えられて、
しっかりした会社をお選び下さい。
（近隣の違う不動産業者さんに相談してみてはいかがでしょう？）　

がんばって下さい。

初めまして。
相談された業者さんがあまり頼れる姿勢の業者さんではなかったようですね。
まず管理責任の件ですが斡旋と管理は別な業務なのでこれは家主さんが
管理料を支払って管理委託をしているかどうかに関わります。委託していなければ無理です。

また、裁判の明渡し請求は大した金額はかかりませんよ。裁判所にお電話してみて下さい。
親切に教えてくれますよ。
今回の事を教訓に頼れる管理会社を探して管理委託すべきです。
目先の管理料より転ばぬ先の杖ですよ。

滞納者は、他のアパートへ移る為の引越し費用すらも無い状態であると推測されます。
退去したくても身動き出来ないというのが、正直なところでしょう。

連帯保証人に連絡はされておられますか？
もし連帯保証人も話しにならない態度をしているならば、
裁判にお金がかかると尻込みをしていては、
むしろこの先も滞納債権の額が毎月増えつずけていく一方になります。

管理業者も全く信用できないようですので、
他にトラブルの解決をお願いできる管理会社がおられないなら、
まず弁護士に現状につき相談なさることをお勧めいたします。
その上で、然るべき法的手段をとらざるを得ないならば、
契約の解除及び物件の明け渡し請求等の提訴をするにあたり、
着手金+成功報酬+強制執行費用等の総合計額で、
ほぼ現在の滞納額と同額程度の費用が別途かかるかもしれませんが、
思い切って今の状態をすべて解決してしまうことが賢明だとご提案いたします。

管理会社の管理責任につきましては、管理契約の内容によっては問えないことはありませんが、
恐らく直接話し合っても　まともに対応をしない会社と考えられますので、
これについてもまた弁護士に損害賠償請求等につきまして、詳しくご相談くださいませ。

明渡が完了したからといって未納分を弁済できるものではありません。
家賃回収は本人・連帯保証人の資力によります。
本当に資力がない場合、そこに要する労力等無駄になりかねません。

そこで滞納分（＝入るべき家賃）の累積を止め、早期に原状回復・次回の
正真入居者を入れるべく、早期の退去を誘導するのが得策です。

賃貸の健全経営の観点より月額38,000円の12ヶ月ですと456,000円
明渡が完了するまで滞納分は累積します。
　一方、仮に当該部屋の入居者が滞納がなければその分が入ってきた
わけです。その差額は倍の912,000円ということになります。

そのため、まだ空室のほうが健全です。早期の退去を勧めます。

現在、滞納者も、したたかです。言い訳さえすれば、約１年以上の間
ただで住めるわけですし、中には明渡訴訟になったとしても
強制執行まで居座る輩もいるくらいです。あらかじめ計画の上
不払いを続ける輩も少なくありません。強制執行になったとしても
別段、罰則があるわけでもないですし、１年以上の不払いで慣れっこになっています。
まともに家賃を意払う人を考えると不公平です。

まず、不動産会社もしくは、管理会社（以下、管理会社）の管理責任に関して。

管理委託契約の「賃料督促」をご確認ください。
通常、督促に関する条項が記載されています。それを踏まえた上
どのような督促業務を行ったかを確認してください。
督促に関して時系列で、できれば時間などもあるとよいです。
また、管理会社は督促のプロです。そこで回数だけでは話になりません。
多くの場合、不在であることも多いです。メモを置く・時間をずらす。
在室確認行うなど、真摯に督促業務をしたか否かです。
また、連帯保証人への督促や内容証明の送付の有無などの確認してください。

そこで、客観的に見て契約条項の管理会社の債務履行を確認してください。
納得できない場合、管理責任を追及できる可能性が濃厚となります。

併せて、退去を延期させた理由。滞納常習者ということを承知の上
本人の弁を信じるに至った理由なども確認してください。
単に本人の弁を家主に伝えただけでは子供でもできます。
「業」として何をしたかです。　

　管理会社にとって、督促業務は消極的になりがちです。
モノ言う家主になってください。そうすれば管理会社もキチンと業務を行います。

次に円満な退去に関して

やはり円満にするには「お金」です。引越し費用を出せば解決できます。

当方も頭では理解するものの、仮にご相談者様の立場であれば納得はできません。

まさに「泥棒に追い銭」です。アドバイザーだから言えることかもしれません。

ただ、ここは冷静になってください。
訴訟であれば弁護士費用と期間の損得勘定
明渡後の入居者の逆恨みに対する不安
家主様は確定申告されています。
損益通算でどちらが得になるかなのです。
その費用は必要経費として認めらる可能性が高く、
健全経営の側面より費用が100%損金にはなりません。

　その費用負担に関して先の不動産会社の管理責任を
含めて交渉されるのも一案です。

　管理責任の追及したとしても、せいぜい管理費の返還程度になるのかもしれません。

そうであれば、餅屋は餅屋ですので明渡後の滞納入居者の明渡費用の
負担に交渉がもっていきやすくなります。