賃貸経営｜アパート経営のお悩み相談室

相談内容は貸主として最も嫌なものですが、
そのリスクはどの貸主であっても背負っているものです、十分気をつけないといけます。

不動産会社の担当者は3ヶ月の滞納がないと法的には追い出せないというのは
その通りだと思います。
裁判は費用と時間を考えると今考えるべきことではなさそうです。

保証会社は家賃を補填しているのでしょうから、任しておくのがいいのではないでしょうか。

ペットの問題は契約違反でしょうから、
仲介をした不動産会社に折衝してもらった方がいいと思います。

支払い能力があれば、法的措置をお考えになられてみてはいかがでしょうか。
支払督促が速いように思われます。

ただし、相手方に支払い能力が無い場合は保証人に請求したほうがいいかと思います。
判例にもよりますが、２ヶ月の滞納で認めた例もあります。

不動産に長けた弁護士か認定司法書士に相談するのもいいかと思います。

1年前から滞納が改善されないとの事。
お気持ちお察し致します。

ところで、保証会社をご利用との事ですが、
保証会社から大家さんへの代位弁済はどのようになっていらっしゃいますか？

例えば保証会社から大家さんへの代位弁済があり、
実質上大家さんへの未払いがない状態であれば、
滞納を理由に退去させる事は難しいのではないかと思います。

また、もし保証会社から大家さんへの代位弁済がされていないようであれば、
何の為の保証会社かという事も考えられます。
（こちらから請求しなければ支払いも無いのは当然ですが）

いずれにせよ、契約書の内容にもよりけりですが、
一般的には借主と大家の信頼関係が崩壊したと見なされるのは、3ヶ月以上の家賃滞納です。
ただし、ペット飼育禁止なのに飼っているようですので、それは借主の契約違反といえるでしょう。

しかし、それを理由に即退去というわけにはいかないと思いますので、
厳重注意の上、それでも飼育をやめないようであれば契約解除という念書を取り交わし、
約束が守られないようであれば契約解除という流れではないでしょうか。

また、敷金の件ですが、今は敷金返還については借主もシビアです。
国土交通省のガイドラインに従って解決する分には問題ありませんが、
ガイドラインで借主が負担しなくても良い項目を請求すると、
逆に小額訴訟で負けてしまうケースも多いようです。

お気持ちはわかりますが、あくまでもガイドラインに従って解決する事をおススメいたします。
ただし、ペット飼育は契約違反ですし、ペット飼育による汚損や破損は請求しても
問題はありません。
無事解決される事を願っております。

滞納とペットの飼育を理由として内容証明訴訟を送り
訴訟の手続きをとり、幸い入居者と電話がつながるのであれば
裁判所からの書類が到達後に（こちらの覚悟を理解させた後に）
滞納賃料を払ったうえでの退去か、期限を区切り一刻も早く退去とするかを
入居者と話し合いされると解決は早いと思われます。

ちなみに督促しているという「保証会社」とは、
保証人としての立場を理解しているのでしょうか？
保証会社との契約内容も見直してください。