下記の内容で解決できない場合には、こちらでご相談ください。 [大家さんのお悩み相談窓口]
|
|
|
|
ニックネーム
|
ikuranさん
|
地域
|
北海道札幌
|
|
タイトル
|
口約束での入居時の約束は無効なのでしょうか？ |
|
内容
|
こんばんは、初めまして。
父所有の物件なのですが、ご相談があります。
２年程前に、とある不動産のご主人が直接、家にやってきて、
当時空き家だったその家に入居したい人がいるとの事で、
その不動産の仲介でその方と契約をしました。
その際、６万の家賃で入居を募集していたのですが、
その方が安くして欲しいと言ってきたので、４万５千に下げる代わりに、
入居後の補修や修理は大家の方ではしない条件で家賃を下げたそうです。
それが文書に残っておらず、その部分だけ口約束なのです・・・。
昨日、風呂が壊れたと電話がかかってきました・・。
口約束では入居時の約束は無効なのでしょうか？
それと、入居時の契約書は不動産としているのですが、入居後のすぐの
家賃滞納があった時、全て借主と直接やってくれと言われました。
私の家族がその家を使いたいとなった場合、
不動産を通さずに立ち退きしてもらう事は可能なのでしょうか？
分かりづらい文面で申し訳ありません、よろしくお願いします。
|
|
回答数5件
|
|
|
 |
法律上、賃借人と賃貸人が合意するば、その時点において、
その契約は有効になものとされています。 （諾成契約）
しかしながら、実務上口頭による契約はトラブルのもとになるのは言うまでもありません。
次に現在の賃貸借契約書は不動産の仲介会社のひな型を利用されているかと
思われますが、修繕費の費用負担に関する記載はありませんか？
「記載あり」であればそちらが優先されます。
別段、記載ない場合、民法の規定により賃貸人負担とされています。（民法６０６条）
こちらは賃料の中に修繕費は含まれていると解釈されています。
一方、現行賃料４万５千円が周辺相場（当初の６万円）と比較して、明白に安価で
あるならその修繕費を含まないということを、主張されて交渉されるのはいかが
でしょうか？
次に家賃滞納の場合、賃貸人と賃借人の直接交渉とのことで、相談者さまと
不動産の仲介会社間では管理委託はないのでしょうか？
最後に立ち退き（明渡）に関しては、賃貸借契約が大家さんと入居者の契約
であれば直接交渉は可能です。ただ、明渡に関する条項を確認してください。
|
株式会社FIXY 本社 ＨＰ
東京都中央区銀座 TEL 03-5524-6190 FAX 03-5524-5962
当社は不動産会社ではありませんが賃貸経営の支援事業などをお手伝いさせて頂きます！ |
|
|
私の家族がその家を使いたいとなった場合、不動産を通さずに立ち退きしてもらう事
は可能なのでしょうか？
立ち退きの申請は可能です。
４万５千に下げる代わりに、入居後の補修や修理は大家の方ではしない条件で家賃を
下げたそうです。
それが文書に残っておらず、その部分だけ口約束なのです・・・
口約束も民法上有効ですが、借地借家の約束には書面が原則です。
しかしこの場合、不当に安い賃料の対価には原因が必ずあります。
家主の修繕業務を除外する。
このまま、入居者を納得させるのも良いが、賃上げの交渉も視野に入れてみては？
|
株式会社丸嶋総業 本社 ＨＰ
東京都練馬区下石神井4-6-14 TEL 03-5910-3550 FAX 03-5910-3553
お部屋の保護とお客とのコミュニケーションを図り、不動産経営のお手伝いをいたします！ |
|
|
様子は何となくわかりました。
まず口約束は非常にまずいですね。
証拠がないものについては民法上の解釈でいけば
やはり日常生活に支障をきたす部分ですので家主負担でしょうね。
また、契約書面に何が書いてあるかわかりませんが、
お客付けを依頼しただけの関係でしょうから
あとあとの事まで気を配ったものは何も記載してはいないでしょう。
自己使用については裁判上の解釈でもよっぽどの正当な理由（相当重い理由）がないと
認めてはもらえません。
これはどの物件でもですから期待しない方がいいですね。
|
 |
株式会社ウィンズワン 大宮本店 ＨＰ
埼玉県さいたま市大宮区宮町1-86-1-2F TEL048-643-7373
どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。私達がオーナー様のお力になります！！ |
|
|
|
今回の件はすこし厄介です。その入居者の方にいいようにされています。
たとえ口約束でも契約と同等の効力はもっています。
この際あらたに契約書の書類を増やすのが妥当でございます。
|
 |
株式会社リーベハウス 蒲田店 ＨＰ
東京都大田区西蒲田7丁目1-6 谷口ビル1Ｆ TEL 03-5713-1600
経験豊富なスタッフが各オーナー様のお悩みに合わせて安定経営を
バックアップさせて頂きます！
|
|
|
|
お返事差し上げます。
口頭での約束は大変危険です。
通常、部屋の経年劣化による補修は家主負担となっており、
毎月の賃料にもその補修費用が含まれているという考えになっております。
どうしてもといわれる事であれば更新時の契約書の特約事項に
記載される事をすすめます。
仲介業者の不動産会社さんはたぶんその物件を家賃管理されていないので、
自分たちでやって欲しいという事を言われたんだと思います。
昔からの慣例で仲介した不動産会社がそのごの入居者の家賃督促も
家主に依頼されればやっていた時代もありましたが、
今は不動産会社が家賃の管理をされていればもちろん督促業務はやりますが、
家賃が直接大家さんに入金されている物件ですと、
やはりご自分達でやって頂く事になります。
やり方としては、まず催告状を部屋に投函し、滞納家賃いくら、
支払い期日いくら、振り込み先などを記載するとまず良いと思います。
それで入金がなかったら保証人さんへご連絡、
それでもなかったら内容証明郵便、などと手はいくらでもあります。
ですが、家主都合で出て行かなければならない場合、
次の家への引っ越 し費用、礼金敷金などを基本的には負担しなければいけないです。
|
 |
株式会社松堀不動産 東松山本店 ＨＰ
埼玉県東松山市箭内町2-2-12 TEL 0493-21-7555
入居率・家賃滞納・24時間365日クレーム対応・建物巡回等、「安心」をご提供させて頂きます！ |
|
|
|
