不動産管理会社の探し方・選び方〜上手な付き合い方-賃貸経営博士-

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不動産管理会社の探し方・
選び方〜上手な付き合い方

不動産管理会社とは
賃貸物件を扱う不動産会社の中には、入居者募集から契約業務だけを行なう仲介専門会社と仲介と管理を並立して行っている仲介・管理会社、仲介は外部委託に徹して管理のみを行っている管理会社などがあります。 迅速にかつ優良な入居者を見つける為には、いかに優良な賃貸不動産管理会社と付き合うかが重要になってきます。 賃貸管理会社といっても自社に仲介部がある会社や無い会社があり、また委託する方法も一般媒介〜サブリース契約など様々な方法があります。
賃貸不動産管理会社のタイプ
【仲介部がある管理会社】
客付け能力に優れている仲介部を持つ管理会社なら自社で客付けを行なえます。しかし、客付け能力が他社よりも低く、他の仲介業者に客付けを依頼しない管理会社の場合には、空室期間が延びる可能性があります。
【仲介部がない管理会社】
複数の仲介会社に客付けを依頼でき、良い物件であれば各会社が入居者を紹介してくれるメリットがあります。しかし仲介専門以外の仲介会社は他社の物件より、まず自社の管理物件を優先する事が多く、空室期間が延びる可能性もあります。
管理会社・募集会社を選ぶポイント
 その地域の動向に強いか!客付力に強いかが重要
コマーシャルなどを行っている会社を含め、会社規模が大きいと安心すると思われる方も多いと思いますが、注意しなければならないのは「広く・浅く」のスタイルで業務を行っている会社も多くはありません。
その物件の地域の事を理解している人がいなければ20年30年後、必ず様々な問題が起きてくると考えられます。地域に古くから根付いている不動産会社も多くありませんが中には世の中の動向・情勢・新法についていけない会社もありますので、これもまた入居者募集管理に様々な支障がでる可能性もあります。
20年30年後を考え様々な角度から考え不動産会社を選ばなければ安心した不動産経営ができなくなくなる可能性もあるので良く考えて探しましょう。
探し方のポイント
1.会社全体がその地域の情報に詳しいか!
2.集客力・募集力に信用がおけるか!
3.担当社員が責任をもって身近に接しているか!
4.財務面において信用がおけるか!
5.会社・営業所などの雰囲気は良いか!
6.その会社とお付き合いをしているオーナー様は満足しているか!
7.世の中の動向・情勢に敏感に反応しているか!
家賃保証におけるリスク
よくある賃貸管理会社への委託方法

<タイプ1>
一般媒介

(客付けのみを依頼する方法 複数の会社に依頼する・・・)
一般にオーナーが管理の一切を自分で行い入居者募集だけを不動産会社に依頼を望んでいる方の方法です。
1つの不動産会社とお付き合いをするのではなく、複数の会社に依頼することにより、より多くの斡旋・案件を望む方に向く方法と言えるでしょう。
不動産会社側からすると「どうせ色々な会社に募集依頼をするオーナーだから・・・」との考えを不動産会社の社員は思っているケースが多いようです。コミュニケーションに対して注意しましょう。

<タイプ2> 
専任媒介

(1つの不動産会社へ募集に関する一切を依頼する)
家賃の管理等は自分で行い入居者の募集を信用する不動産会社を望むオーナー様に向いているでしょう。
家賃の管理及び入居者との”いろは”に対してはご自分で行うようになりますが、1つの不動産会社に任せる事で信用関係を築くことができ、色々なイレギュラーに対しても親身になって対応してくれる不動産会社も少なくはありません。 部屋個数の少ないオーナーさんは、有料管理契約よりもこちらの方がよろしいのではないでしょうか。

<タイプ3> 
集金管理専任媒介

(入居者募集を含め家賃の集金も行う)
家賃滞納チェック管理及び入居者の一般的な管理を依頼するタイプです。
一般に「集金管理」「家賃管理」「集金募集」などのような表現で表している不動産管理会社が多いようです。
入居者と契約に関わるお金の流れから月々の家賃の管理・退去時の敷金精算から家賃滞納時の対応まで様々な業務を総合的に委託することができます。最近では「家賃の滞納保証、何ヶ月致します」などのような、付加価値のサービスを取り入れている会社も少なくありません。

<タイプ4>
家賃保証タイプ

(一括借り上げ・サブリース契約を含め会社によりいくつかのタイプがあります)
一言で表すのであれば、不動産会社がある期間家賃を保証するという方法です。内容については不動産会社が借主となり全室を借り上げるタイプから入居者の有無に関わらず毎月々の保証賃料をオーナーさんに支払うタイプなどがあります。
一般的に管理に関してはオーナーさんは携わる事はありません。また保証金額は家賃の90%前後と言われております。

「20年30年家賃保証・一括借り上げ」このようなキャッチフレーズに「安心」を結びつける人も多くありませんがいるようです。よく契約内容を理解して進めなければ先々問題に生じる可能性があります。

〜注意点〜
一般に家賃を保証してくれて自分が何もしなくて良いと考えるオーナーも多くはないと思いますが、世の中の情況により、ある期間をもって家賃は変更されることが多く「保証されたから安心」と安易に考えるのは危険かもしれません。名前など規模の大きな不動産会社に(安心・保証)というフレーズで安易に契約をして何年か後に様々な問題を抱えているオーナーも少なくはありませんので、会社を選ぶ際には、重々上記「管理会社を探すポイント」を踏まえて探していきましょう。
サブリース契約とは・・・?
サブリース契約とは一般の賃貸管理業務と異なり、入居者の有無に関わらず家賃の保証を一定期間行なってくれる契約です。当然、審査があり、どんな物件でも契約できる訳ではありません。
また家賃の全額を保証してくれる訳ではなく、一般的には家賃の85〜90%が保証され支払われる事になり、入居時に発生する敷金や保証金・礼金などは大家さんの元にはいかず管理会社が受け取る事が多いです。
賃貸経営をするには、入居者の入出管理・家賃の毎月集金・建物のメンテナンス管理・入居者のクレーム対応・・・など労力・時間などをかなり費やす事になります。 他に仕事をしている大家さんや入居者管理が面倒くさい大家さんなどの場合には、個人の時間を有効に使え、平行して募集・管理もしてくれるサブリース契約を検討してみても良いでしょう。

ただしサブリース契約は管理会社のリスクが大きいので行なわない管理会社もありますし、先にも述べましたが先々のオーナー様のリスクが大きいとの考えをする方も少なくはありません。
あなたはどういう管理を望む!(解りやすく短文で説明しております)
都内における一般的な総合管理募集不動産会社の管理形態
<募集のみ>
複数の会社に依頼の場合
<満室保証>
物件に空室がある場合でも満室時の何割か
(契約により異なる)の家賃を保証してくれる
<募集専任>
1つの会社に専任契約をし募集する場合
<家賃滞納保証>
金融機関を利用して契約をし滞納があった場合には
金融機関から家賃が支払われる
<無料募集&管理依頼>
無料で募集や物件の管理をしてもらう

<借り上げ契約(単年・複数年)>
契約年数、管理会社が一括して借り上げ管理会社が
貸主となり管理していく
<有料集金管理>
有料にて管理会社が家賃を入居者から集め管理をしてくれる
管理料が安く設定している管理会社もありますが、実際に空室が多ければ意味がありません。管理料が高くても空室の少ない管理会社の方が、結果的には収入が高くなる事も十分考えられます。

大家さんとしては、入居者と契約をしてからが重要ですので、入居者を早く決めてくれる事も大事ですが信頼のできる入居者を探してくれる事の方が大切ではないでしょうか。

賃貸不動産管理会社は賃貸経営において大事なビジネスパートナーになる存在です。
もし依頼する場合には1社だけでなく複数の会社かお話だけでも聞いてお選びした方が良いでしょう。
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