『借地権・底地問題は相続する前に解消しよう!』-プロに聞け!土地資産活用[相続対策編]--賃貸経営博士-

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プロに聞け!土地資産活用[相続対策編]

『借地権・底地問題は相続する前に解消しよう!』

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 底地とは、借地権(建物を所有する目的で土地を借りる権利)が付着している土地のことをいいます。底地は貸宅地【瑕疵宅地】とも言われ、一般的に収益性が悪く、実際の資産価値(時価)が低いのに対して固定資産税・相続税評価が高いこと、借主保護のために土地が半永久的に戻ってこず、有効活用がしにくいこと等が問題点としてあります。

 また、数十年前から賃貸借関係が続いているような場合、契約書が紛失してしまっている(あるいは交わされていない)例もよく見られます。土地賃貸借契約を締結した当事者同士であれば、お互いの事情を知っていることで問題にまで発展しないかも知れませんが、事情を知らない世代に代替わりすると、契約時のいきさつがわからないために、問題がさらに複雑になることも考えられます。

 借地権・底地問題はできるだけ事情がわかっている方同士で解決できるよう、早めに対策を講じることをおすすめします。  ここでは、借地権・底地を解消するための方法をご紹介します。

底地の売却で解消!

 借地権者に底地の権利を買い取ってもらう方法です。
 借地権者にとっては、土地が完全所有権となれば、土地を担保にお金を借りることができるなど資産価値が高まり、建替え等も自由にできることとなります。したがってメリットが大きく、地主にとっても、底地を単独で第三者に売るよりも高い価格で売却できる可能性が高いです。

 このため、利用されることが最も多い借地関係の解消方法です。借地権者に購入資金がない等の理由により借地権者への売却が困難な場合には、売却金額が低くなる可能性はありますが、底地買取を行っている不動産会社等に売却する方法もあります。
この記事の回答者
高原誠税理士
髙原 誠 税理士 Makoto Takahara
株式会社フジ総合鑑定/フジ相続税理士法人
〒160-0022
東京都新宿区新宿2-1-9 ステラ新宿2階9階
TEL 0800-815-8401 FAX 03-3350-1149
22年間で2,500件以上という業界でもトップクラスの相続税申告・減額・還付業務実績を持つ、相続専門の税理士・不動産鑑 定士事務所です。相続税や贈与税などの資産税の申告・相続税のセカンドオピニオンともいえる相続税還付手続き・生前 対策シミュレーション・土地活用アドバイスなど、お気軽にご相談下さい。

借地権の買戻しで解消!

 借地権を買い取り、借地契約を解除する方法です。借地権がなくなることで、土地の評価額や担保価値は大幅に上昇します。例えば借地権者側に相続が発生したタイミング等で交渉すると、円滑に運ぶことがあります。

一体売却で解消!

 土地所有者は底地の権利、借地権者は借地権付建物を、第三者に一体売却する方法です。
 第三者は完全所有権の土地建物を購入することになるため、底地の権利や借地権をそれぞれ単独で処分するよりも高い価格で売却できます。
 売却価格は地域毎の借地権割合によって、底地権者と借地権者とで按分することが一般的ですが、調整が必要な場合もあります。

等価交換で解消!

 敷地を分割して、借地権と底地の権利を等価で交換することで、お互いに土地の完全所有権を取得する方法です。ある程度、敷地面積が広い場合に有効です。
 ただし、借地権者は建物の解体費用等が必要となる場合があります。
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