賃貸クリニックの建築で長期的・安定的な土地活用|プロに聞け!土地資産活用[相続対策編]-賃貸経営博士-

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プロに聞け!土地資産活用[相続対策編]

『アパート建築以外の土地活用』― 駅から遠い土地を賢く活用する方法とは? ―

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駅遠の土地を有効活用し、安定的な事業収入を得るために

  これまで一般的に土地の有効活用として賃貸アパートを建てられることが多かったです。

人口減少や住宅供給過多の状況の中、今後も駅から近い賃貸アパートはある程度競争力を保てると思いますが、駅から遠い物件は 賃料水準が低くなって事業収支が厳しくなるケースが多いです。

では、駅から遠い土地は有効活用の方法はないかというとそんなことはありません。
この記事の回答者
中田 陽介 税理士
中田 陽介 税理士Yosuke Nakata
税理士法人シリウス
〒102-0082
東京都千代田区一番町9-8 ノザワビルディング6F
TEL 03-6261-2191 FAX 03-6261-2193
相続税申告( 相続税対策)・不動産譲渡税申告を中心に従事し、累計で5,000 件を超える資産税の相談業務に携わっています。土地オーナーの資産有効活用や相続税対策を得意としています。相続税の試算や分割対策等について、お気軽にご相談ください。
また、信託銀行、ハウスメーカー、大手不動産仲介業者、公益社団法人東京都・茨城県宅地建物取引業協会、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会等で150 回を超えるセミナー・研修会を行った実績があります。

賃貸アパート以外の土地活用

賃貸アパート以外にも色々と方法はあります。

その方法の一つとして、賃貸クリニック(ドクター向けの賃貸医療施設)があります。
賃貸アパートと比較して、駅から遠い立地でも長期的・安定的に土地の有効活用ができます。

当然、各地域によってニーズがあるのか、またどのようなドクターが適しているのかは事前に市場調査や診療圏調査を行う必要があります

相続税対策として

税務上、このような賃貸クリニックがあると賃貸アパート同様に相続税対策になります。
建物は貸家評価で30%評価が下がり、土地は貸家建付地評価で約10%~20%評価が下がります(各地域の借地権割合によって変動します)。

土地については、一定の要件を満たせばさらに小規模宅地等の特例(貸付事業用宅地等)を適用して評価を50%引き下げることができます。(上限面積200㎡。他に特定居住用宅地等や特定事業用宅地等を併用する場合は調整計算が必要になります。)

賃貸アパートのリスク

ただしここで説明したような不動産の評価減の特例は、入居率(賃貸割合)が100%であることを前提にしています。

入居率が低ければ評価減も少なくなるため相続税が高くなります。駅から遠い土地で賃貸アパートを建てると長期間高い入居率を維持するのが難しくなるケースが多いです。その場合、土地の評価減がフルに活用できなくなります。

今後人口減少で空き家が社会問題になっていますので、今までとは異なる活用方法として賃貸クリニックを検討してもよいかもしれません。
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