サブリースとは?概要と一括借上におけるメリット・問題点など-賃貸経営博士-

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サブリースとは?概要と一括借上におけるメリット・問題点など

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サブリースとは?

サブリースとは大型の物件を一括賃借し、それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態のことを指します。

物件の所有者が運用ノウハウ、運用体制をもたない場合などに、サブリーサーに運営代行をフィーを支払って委託し、サブリーサーは自社の持つノウハウ、人員を用いて物件を円滑に運営することを目的として利用されます。 サブリースのほかには「又貸し」「転貸」や、不動産賃貸においては転貸を目的とした「一括借上(いっかつかりあげ)」とも呼ばれます。

一括借上とは?

一括借上とは、不動産会社が大家(個人オーナー)から土地・建物・付帯施設をサブリースで借り上げ、運営・管理を一気に引き受ける賃貸システムです。 オーナーが賃貸物件を営む場合、収益は入居している部屋の分の家賃しか入らないため、空き物件が多かったり家賃滞納が多いと経営がおぼつかない状態となります。 また、賃借人に対してのトラブルや対応なども行なわなければならず、管理面についても多くの煩わしさが起きます。

一方、不動産会社も独自に賃貸物件を建てる場合、土地を購入した上で物件を建てなければならないため土地購入や建物建設・資産税などの税金など多額の費用がかかります。 そこで、オーナーが不動産会社に土地や建物などを託して管理を行ってもらうとともに、不動産会社から一定の保証金(賃料の80% - 90%程度)を得るという仕組みが利用されるようになりました。 現在では、大手不動産会社のほとんどがこのシステムを導入しています。

サブリースを利用するメリット

不動産会社におけるメリット

土地購入や建物建設などの負担が軽減される

オーナーにおけるメリット

<不動産会社におけるメリット>
・不動産会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建てる事ができる
・賃借人に対しての対応は全て不動産会社が行なうため、オーナーが対応しなくてもよい
・空室があっても空室分も保証され、オーナーに支払われる
・賃借人の原状回復は不動産会社または提携・管轄する管理会社側が責任を持つ

サブリースを利用する問題点

サブリースを利用する上で以下の問題点が発生する場合があります。
・一括借上の条件として不動産会社が指定した建物を建築する必要がある
・建物管理、修繕などについて不動産会社が指定した業者、仕様となる場合がある
・転借人の審査は不動産会社が行うため、外国人など生活習慣の違う賃借人が入居すると地域住民とトラブルとなる場合がある
・賃料は必ずしも長期間一定ではない

なぜ賃料は一定でないのか

オーナーが不動産会社から受け取る金額は賃借人が支払った賃料から
・不動産会社の手数料
・管理費
などを差し引いた金額を保証賃料として、一定金額を支払います。
また、建物が竣工して引き渡された当初の2~3か月間は家賃収入が不安定であるため、募集期間とさレます。この期間内はオーナーに対して保証賃料が支払われません。不動産会社の中では、「家賃10年保証」など賃料が長期にわたり固定されると謳われている場合があります。

しかし、周辺環境、経済環境の変化などを理由として不動産会社、オーナー双方、賃料の減額、増額を要求することが可能です。(※)

しかし、現実的には値上げ、値下げともによほど大規模の物件でない限り裁判の費用対効果を考慮すると双方にメリットが無く、貸主、借主協議の上で据え置きとなるケースも多くあります。

※借地借家法32条1項に規定(最高裁判例(金融法務事情1700-88、2003年10月21日判決))

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