覚書に法的効力がない!?アパート建て替えに伴い引っ越し費用の請求はしなと約束したのに… -賃貸経営博士-

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覚書に法的効力がない!?アパート建て替えに伴い引っ越し費用の請求はしなと約束したのに… (地域・神奈川県 )

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アパート建て替えに伴い、退去をしてもらう為、2年前の契約更新時に左記の旨を記 載した「覚書」に捺印、署名の上、了解をもらいました。

<覚書の内容> ①次回の契約更新はできない。
②退去期限の通知
③今回の更新料は支払わなくて
よい ④今回の更新より退去時まで賃料から5000円を下げる。
⑤その代わり、引っ越し代等の費用は請求しないあと数ヶ月で退去時期なのですが、借主から、弁護士に相談したところ、覚書に立ち退きにあたっての法的効力がなく、引っ越しに伴う費用などの全額の請求が可能だという説明を受けたとし、下記の書面が届きました。

<書面の内容> ①引っ越し代等の費用の請求
②契約時の敷金、礼金の全額返却
③契約時の契約手数料の返却
④引っ越し代等の費用工面が難しい状況の為、期日までの引っ越しが難しい。
費用の工面を考慮して頂き、引っ越し時期を決めたい。

請求通りにしなければいけないのでしょうか?
Answer
普通借家契約の更新拒絶は、「正当事由」がなければ認められません(借地借家法28条)。

<正当事由の判断基準> ①貸主・借主が建物の使用を必要とする事情 ②賃貸借の従前の経過 ③建物の利用状況 ④現状並びに立退料の提供 もっとも、本件では、「次回の契約更新はできない」等と記載された覚書が締結された ので、貸主は当然に更新拒絶ができそうです。

しかし、かかる覚書は、借主に不利な特約として無効とされる可能性が高いでしょう(借地借家法30条)。

従って、貸主の更新拒絶に「正当事由」が認められるために、立退料の支払いが必要となる可能性があります。

ただし、本件の借主の要求額を立退料として全額負担しなければならないかというと必ずしもそうではありません。立退料の負担は、ケースバイケースで判断されます。なお、本件のケースでは、「定期借家契約」の締結が貸主にとって有効な対策になります。

定期借家契約は、期間満了時に当然に契約が終了するので、借主に期間満了時に当然に退去してもらえるからです。 …
水村元晴 弁護士みらい総合法律事務所
〒102-0083
千代田区麹町2 丁目3 番麹町プレイス2 階
TEL:045-651-6635/FAX:045-651-6673
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