認知症の親に変わりアパート経営を引き継ぎました。この場合どうすればいい?【勉強しよう】-賃貸経営博士-

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認知症の親に変わりアパート経営を引き継ぎました。この場合どうすればいい?

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Q1.名義の変更をするためにはどのような手続きが必要になりますか?

親御さんがご存命中に不動産の名義を変えるとなれば、売買か、贈与しかありません。いずれも、名義を移転するには、登記義務者である親御さんの意思表示が必須となります。

登記義務者の意思能力がない場合

認知症の程度にもよりますが、症状の進行が激しく、意思能力が無いとなると、どちらもできなくなってしまいます。この場合は、Q2でご説明しますが、裁判所に成年後見の申立をして、成年後見人に親御さんに代わって手続きをお願いすることになります。

登記義務者の意思能力がある場合

認知症の症状が軽度で、意思能力はまだぎりぎりあるということであれば、親御さんとの間で売買契約か、贈与契約を結び、所有名義を移転することになります。

① 売買によって名義を変える場合
売買の方が税金は安いのですが、売買であるとするためには、きちんと代金の支払いをしている事が必要になります。

② 贈与によって名義を変える場合
贈与の場合には、ただでもらい受けることができますが、かなり高額な贈与税がかかります。

相続予定者であれば、通常の贈与よりも安い税金で清算できることも
詳細は税理士さんにご相談いただきたいのですが、相続予定者であれば、贈与で名義を移転するときに、相続時精算課税の申し出を税務署にしておいて、実態は贈与ですが、相続が発生したときに、相続でこの物件を取得した時と同じ税金(贈与よりかなり安い)で、精算する事ができます。この方法を用いれば、相続を待たずに名義の変更もできて、税金は格安、というメリットがあります。ご検討ください。

Q2.もしくは売却するにはどのような手続きが必要になりますか?

登記義務者の意思能力がある場合

親御さんの認知症の程度によりますが、症状が軽度で、親御さんに意思能力があれば、通常の手続きで売却はできます。

大家さんが気を付けるポイント

利害の対立する親族などから、後日、「意思能力が無かったからその売買は無効だ」というクレームをつけられないように、意思能力は大丈夫だという医師の診断書をとっておくといいでしょう。

登記義務者の意思能力がない場合

認知症の症状が重く、意思能力はない、ということになると、成年後見の申立をして、成年後見人をつけてもらうことが必要です。成年後見の申立は、認知症の症状が重篤で意思決定能力がないという診断書を用意し、家庭裁判所に申し立てることになります。裁判所は意思能力が無いと判断すると、成年後見人をつけてくれます。

成年後見人には誰がなるのか

成年後見人は、通常は弁護士が選任されることが多いですが、財産関係もそれほど複雑で無く、親族間に後々争いが起きる可能性がなければ、申し立てたご本人が成年後見人になることもできます。
しかし、成年後見人になったからといって、何でも自由に親御さんの財産を処分できる訳ではありません。成年後見制度の目的は、ご高齢者の財産を守ることですので、その売買が親御さんの権利を害する事になっていないか(例えば不当に安価で売却するなど)を裁判所がチェックすることになります。

これからますます高齢化が進むことが予想されます。高齢者の財産を守りつつ、子孫が安心して暮らしていくために、大いに活用して欲しい制度です。

弁護士法人淡路町ドリーム
松江仁美 弁護士
東京都千代田区神田淡路町1-2クリスタルビル4階
TEL 03-3255-1090/FAX 03-5298-6170
HP :https://a-dreamlaw.com/
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