賃貸契約違反・譲渡・転貸問題

一般的な契約違反例
家賃滞納	入居人数オーバー
無断転貸（又貸）	ペット不可物件でのペット飼育
居住用契約での事務所・店舗使用	部屋の改造など

無断転貸
貸主の承諾を得ずに第三者に転貸することを言います。民法第612条では、借主が貸主に無断で転貸することを禁止しており転貸をするには、貸主の承諾が必要である事が定められている為、無断で転貸した場合に「信頼関係を破壊された」とみなされれば契約解除をする事も可能です。ただ入居者の中には全く悪気もなく転貸しているケースもあるようですので、まずは現状を詳しくお聞きした上で契約違反の旨をしっかりお伝えした方が良いでしょう。

居住用契約での事務所・店舗使用
使用目的を居住用に制限しているにもかかわらず、事務所・店舗・営業所などとして使用することは、使用目的違反となります。使用目的の変更要望を借主から受けた場合には許可する・しないどちらの場合にも即答は控え、人の出入りがどの位か・他の入居者にどの位迷惑がかかるか等を1つの判断基準して考え答えを出される事が望ましいでしょう。また許可する場合にも保証金や家賃は据置きで良いのかなども考える事が必要です。

入居人数オーバー
通常、賃貸借契約においては、入居者の氏名・入居人数を設定し契約すると思いますが、場合によりファミリータイプの物件においては子供の出産・祖父母などの同居等が起きると想定されます。厳密に言うとその件を借主から報告がないのは契約違反になりますが、だからといって強制的に契約の解除と進められる訳ではないと考えられます。もしそのようなことに気付いた場合には契約者にお聞きしてみましょう。因みに、一般的には出産などにおいて入居人数の増加にともない理解を示すのは、通常の貸主の考えでしょう。単身タイプの賃貸物件に関して同棲などは生活習慣など様々な問題が発生すると考えられますので、承認しない貸主さんが多いでしょう。

建物の造作・模様替え
光ケーブルを引く場合など壁に穴を開ける事などの場合には事前に連絡をしてもらい、退去する際に改造部分をどうするのかを決めておいた方が良いでしょう。連絡もなしに壁に穴などを開けた場合などは契約違反になりますが、現実的にはケーブルを引く程度の穴の場合、契約自体を解除する事は難しいかもしれません。また造作・模様替えに関しては「造作物買取請求権」が発生する場合もありますので、契約書の条文を含め、注意を図らないとなりません。

契約違反をされていることを知っていて、何も異議を申し立てなければ、暗黙に承諾したとみなされる場合もありますので注意が必要です。また賃貸借契約の場合、契約違反があったとしても、直ちに賃貸借契約を解除することができるというものではありません。賃貸借契約の解除が認められるかどうかは貸主と借主間の信頼関係が破壊される事情などを含めた様々な理由・状況がなければ契約解除には至らない事になります。

契約書上に「契約違反に対する約定・規約」を明確にする事は、その後の処置にも影響があり、契約違反した場合にはどうなるのかを明記する事で違反した場合の処置が明確になります。世間一般では常識と思われている事も契約書に記載しておく事で後のトラブル防止にもつながる事もあります。（特約条項以外は通常、不動産会社・管理会社がある程度行なってくれます）

大家さんの契約違反！？

賃貸物件を女性専用という名目で入居募集しているのにもかかわらず、空室という状況をいい事に親戚など男性を入居させている大家さんも中にはいるようです。このような事は他の入居者とトラブルの原因にも成りかねませんので極力控えた方が良いでしょう。

　　　入居者が暴力団員だと判明した場合は契約違反！？

入居者が暴力団員という事だけでは契約解除する事は難しい！
一旦賃貸借契約を結んでしまった場合、たとえ入居者が暴力団員であることが判明しても合理的な理由もなく、その事だけで大家さんから一方的に契約を解除することは困難であると考えられます。例外として「信頼関係の破壊」を理由に契約を解除できたケースも過去にはありましたが極稀な事と言えるでしょう。

特約条項の記載があれば契約解除は原則可能！
賃貸借契約書に”賃借人が暴力団に加入していた場合には、賃貸借契約を解除する事がで
きる”などの特約条項が記載してあれば、その約定が効力をゆするケースもあります。

契約解除したにもかかわらず退去しない！
賃貸借契約を解除したにもかかわらず、暴力団員が明渡しをしない場合には、裁判所に明渡しや支払いなどを求めていく明渡請求訴訟するケースに進展する事も考えられますが、その際は極力、弁護士など専門家に相談することをオススメします。