敷金返還・敷金精算-賃貸経営博士-

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敷金返還において敷金精算や相談など

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賃貸住宅の価値(建物価値)

敷金に対する事例は数多くあります。
ここではよくある事例の検討をガイドライン(敷金とは >>)に基づいて理解すると共に、 実際の賃貸人・賃借人の言いぶん、それに対する対策などを見ていきます。

国土交通省経年変化ガイドライン

気になる項目をクリック!

①畳

1.特に破損・損傷などがない場合

入居者の入れ替わりによる、物件維持のためなので賃貸人の責任となる。

2.日照りによる畳の変色

通常の生活では避けられない経年変化なので賃借人の責任はなし。

3.家具の設置による畳のへこみ

家具は必然的におくものと判断されるため賃借人の責任はなし。

4.雨漏りなど建物の欠陥によって発生した畳のふやけやカビの発生

建物の欠陥などに関す物なので賃借人の責任はなし。

賃借人が被害状況を報告することなく被害が拡大したとみなされる場合には賃借人にも責任があるものとする。

5.賃借人の不注 意で雨が吹き込んだことにより発生した畳のふやけやカビの発生

賃借人の善管注意義務に反するとし、賃借人の責任となる。

6.飲食物をこぼしたことによるシミやカビの発生

飲食物をこぼすことは通常の生活の範囲となるが、あとの手入れを怠ったことによってできたシミ・カビなどは賃借人の責任。

7.タバコによる畳の焦げ

賃借人の善管注意義務に反するとし、賃借人の責任となる。

8.引越作業などで生じた引っかき傷など

賃借人の善管注意義務に反するとし、賃借人の責任となる。


畳の交換は1枚単位で行われます。色合わせの場合には部屋全体の取替えも考えられますが、 その場合、賃借人の負担となるものは毀損した部分に該当する畳の枚数。 経過年数の考慮としては6年で、 残存価値10%となるような曲線を想定し負担割合を算定するのが妥当であると言われています。 ⇒経過年数の考え方

②クロス

1.壁の画鋲・ピン・くぎなどのあと

カレンダーやポスターなどの掲示は通常生活の範囲とされるので賃借人に 責任はなし。

ただし、重量物〈時計・額縁)などの掲示によるくぎなどは通常を越えるものとし、賃借人の責任となることが多い。

2.日照りによるクロスの変色

通常の生活では避けられない経年変化なので賃借人の責任はなし。

3.テレビ・冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ

テレビ・冷蔵庫などは通常生活をしていく上で必要とされるものと判断されるため賃借人の責任はなし。

4.エアコンを設置する際のビス穴やクーラースリーブ

エアコンもテレビなどと同様、通常の生活をしていく上で必要とされるものなのでその設置によるビス穴などは賃借人責任にはならない。

ただし、この場合賃貸人の許可無く勝手に取り付けた場合は賃借人の責任となる場合がある。

5.台所の油汚れ

使用後の手入れが悪く油やススが癒着している場合には通常の損耗を超えるものとされるため賃借人の責任となる。

6.結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ

建物の構造上の問題で賃貸人に通知し、日常の清掃をしていたにもかかわらず生じた場合は賃借人の責任はなし。

賃貸人に通知もせず、日常の手入れなどを怠った場合は賃借人の責任となる。

7.クーラーからの水漏れによる壁が腐食

賃借人所有のクーラーの場合は賃借人の責任となる。

賃貸人所有のクーラーの場合は賃貸人に責任がありますが、それを放置し管理を怠った場合には賃借人の責任となる。

8.天井に直接つけた照明器具のあと

あらかじめ設置してあったコンセントを使用していない場合は賃借人の善管注意義務に反するため賃借人の責任になる。

9.タバコのやにによる汚れ

喫煙自体は善管注意義務違反にはあたらずクリーニングで除去できる程度のヤニについては賃借人の責任にはならないが、 クロス張替えにまでなる汚れの場合は賃借人の責任となる。


賃借人のクロスの負担は平米単位ですることが望ましいのですが、 実際には毀損部分を含む1面分まで賃借人の負担となることもあるでしょう。 経過年数の考慮としては6年で、残存価値10%となるような曲線を想定し負担割合を算定するのが妥当であると言われています。 ⇒経過年数の考え方

③床

1.フローリングのワックスがけ

ワックスがけは物件の維持管理の意味合いが強いことから賃貸人の責任となることが多い。

2.フローリングの色落ち

日照りなどによるものは通常の生活で避けられないものとし賃借人には責任がない。また雨漏りなどによる色落ちも建物の欠陥によるものなので賃借人に責任はなし。

ただし賃借人が賃貸人に通知せず被害を拡大した場合には賃借人にも責任があるものとする。

3.家具の設置によるフローリング・カーペット・クッションフロアーのへこみ

家具は必然的におくものと判断されるため賃借人の責任はなし。

4.キャスター付きの椅子などによるフローリングのへこみ

キャスターによるフローリングのへこみや傷は予測されるものであり賃借人の善管注意義務に反するとし賃借人の責任となる。

5.タバコによる焦げ

賃借人の善管注意義務に反するとし賃借人の責任となる。

6.飲食物をこぼしたことによるカーペットのシミやカビの発生

飲食物をこぼすことは通常の生活の範囲となるが、あとの手入れを怠ったことによってできたシミ・カビなどは賃借人の責任となる。

7.引越作業などで生じた引っかき傷など

賃借人の善管注意義務に反するとし、賃借人の責任となる。


フローリングの取替えの実態を見ると、最低1平米単位で行われています。
賃借人が費用を負担する場合の負担単位も最低1平米単位として毀損等が複数に渡る場合、 各毀損個所にて1平米単位で負担するが場合によっては部屋全体になる事もあるかもしれません。
なお部分補修に関しての経過年数の考慮は賃貸人には、大きな負担です。 なぜなら、フローリングの補修を部分的に行ったからといって、 何年か後にその部分を除いて他を補修するというようなことはしないため、 部分補修については、経過年数を考える必要はありません。
カーペット・クッションフロアーに関しては、経過年数の考慮としては6年で、 残存価値10%となるような曲線を想定し負担割合を算定するのが妥当であると言われています。
⇒経過年数の考え方

④その他

1.網戸の張替え(破損等なし)

入居者の入れ替わりによる物件維持のためなので賃貸人の責任となる。

2.地震でガラスが破損した

地震など自然災害による損傷は賃借人の責任はなし。

3.賃借人のペットによる傷や汚れ

ペット飼育が禁止されているところならもちろん、禁止されていない場合でも、ペットによる問題はすべて賃借人の責任となる。この場合、契約時に通常より敷金を多く預かっているケースが多い。

4.ハウスクリーニング代

賃借人が通常の清掃を実施する場合には次の入居者の確保のためとし賃貸人の 責任となる。


★実際には?
→専門の業者が入る場合、賃借人の負担に なることが多いといわれる。 賃借人が通常の清掃を実施していない場合には、部分もしくは部屋全体の清掃費用(クリーニング代)相当分を賃借人の負担とする。

5.浴槽・風呂がまの交換(破損等なし)

入居者の入れ替わりによる物件維持のためなので賃貸人の責任となる。

6.鍵の取り替え(破損・紛失なし)

入居者の入れ替わりによる物件維持のためなので賃貸人の責任となる。

7.設備機器の故障による修理・取替え

経年劣化による自然損耗であり賃借人に責任はない。

ただし、賃借人の用法違反、手入れ不足などによるものとされる場合には賃借人の責任となる。

主な設備の耐用年数について

【耐用年数5年のもの】
  • 流し台
【耐用年数6年のもの】
  • 冷房用、暖房用機器(エアコン、ルームクーラー、ストーブ等)
  • 電気冷蔵庫、ガス機器(ガスレンジ)
  • インターホン
【耐用年数8年のもの】
  • 主として金属製以外の家具(書棚、たんす、戸棚、茶ダンス)
【耐用年数15年のもの】
  • 便器、洗面台等の給排水・衛生設備
  • 主として金属製の器具・備品
【当該建物の耐用年数が適用されるもの】
  • ユニットバス、浴槽、下駄箱(建物に固着して一体不可分なもの)
設備機器に関しては、耐用年数経過時点で残存価値1円となるような直線(または曲線)想定し、負担割合を算定するのが妥当であると言われております。(新品交換の場合も同じ)
鍵の紛失の場合は、経過年数は考慮しない。交換費用相当分を全額賃借人負担とする。
⇒経過年数の考え方
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