★★★投資不動産業界の裏事情★★★収益物件の見方②｜富士企画株式会社 取締役 新川 義忠

中古物件の良し悪しを簡単に見抜く凄くシンプルで簡単な方法があります。建築業界にいたから伝えられる話を今回はお伝え致します。
投資不動産は、過熱しているので、外から見て判断しなければいけないことって沢山あります。変な物件を買わない為の最低限の知識です。建築のことを知らなくても十分理解できると思います！

建物には誰も気にしないトコがある！

私、投資物件を取り扱いはじめて１８年ほど経過しておりますが、

その前は、７年ほど住宅設備の会社で、キッチン、フロ、トイレ、などの住宅設備機器を
取り扱っておりまして、沢山の現場を見てきました！

その経験からお伝え出来る話を前回のコラムに続きお話し致します。

前回を読んでもらった方が分かると思います。

前回の記事はコチラ
↓↓↓↓↓↓
http://www.chintaikeiei.com/column/00000185/

それでは、建物のどうでもいいとこを説明していきます！

施工主・建築主・入居者も誰も気にしないとこ

建築屋さんからすると建物はよい材料で、
いかに安く仕上げるのが基本だと考える方が多いです。

悪い材料で悪く仕上げるなんて考えられません。

予算があるので予算内でいい家を作る様に努力していると思います。

いつも出入りしている工務店からは必ず予算を言われていました。

当然ですが、予算があれば高いキッチンやユニットバスを設置出来ます。

これも当然ですが、予算が無ければ安いキッチンやユニットバスになっていました。


工務店は施主から受けた予算内で建物を完成させないとならないのです。

予算が無い現場はそれなりの商品しか入れられません。

構造上関係ない場所や施主様が気にしない箇所からコスト削減していきます。

これは設備屋だけの話でなくておそらく全ての職人さんに同じ様に
工務店さんや建築屋さんは言っていたと思います。
 
通常は工務店、建築屋、ハウスメーカー等が施主様から契約（建売は別）をしてから、
各下職に仕事の発注をします。
 
工務店も仕事を受けた以上は必ず完成させなければなりません。

 その予算が無い現場でまず何をしたかと言うと
どうでもいい箇所の商品のランクをコストダウンしました。

このどうでもよい商品が建物を見極める時に意外と大切なのです
 
私が思うどうでもよいと感じる商品の定義は次の通りです。

①材質を下げてもその商品自体の仕様や用途には何ら問題の無い物
②その商品のランクを下げても家賃に影響の無い物
③構造上まったく問題の無い物

例えば換気カバー（ウェザーカバー）これはただ空気を外に換気させるだけの商品です。

でも材質だけでも、プラスチック、アルミ、ステンレスの３種類もあります。

金額は安い順番でプラスチック、アルミ、ステンレスの順になります。
 



これは流しの換気扇、お風呂の換気扇、トイレの換気扇などなどの外壁側についている

ただのカバーなんです。

このカバーの材質が一番高いステンレスでも、
きれいな空気がでることもなく、入居率が上がることもなく、家賃も上がることもないし

入居者も気にしないし、物件を購入する人も気にしません！

そんなとこにちゃんといい商品が入っていれば、
建築当時にちゃんと予算があったのでは？

予算があれば他もしっかりしているのでは？

そう想像できると思います。

逆に安い商品が入っていた場合は、建築当時予算が無かったのかな？

そう想像出来ると思います。

ただし、アパートなどの投資物件は特に建築コストがダイレクトに

利回りに反映されるので、建築費を抑えていることが当たり前です。

そんな中で、家賃に影響しないどうでもいいトコに

いい商品が入っていれば、予算があったのかな～？と

想像しながら建物を見ることがとても大切です。