借入期間は短い方がよい?~土地活用のまことしやかなウソの話!③~
間違った知識や様々な法改正や税制改正、新設制度など、地主さんや賃貸不動産オーナーさん、不動産投資家さんにコンサルティングしてまいりました。私のコラムと同様、皆様の少しでもお役に立てれば幸いです。

前回に引き続き、借金にまつわるウソの話を書きます。
銀行さんが絶対に皆様には言わない「まことしやかなウソ」です。
銀行さんが融資貸出先に言わない銀行内部の指標にローンコンスタント(ローン定数)という指標があります。
幾らの資金を融資して、それが毎年幾ら戻ってくる(返済されてくる)か?という指標です。貸出金利が高いとか安いではなく、返済期間で大きく変わるのです。
ほとんどの家主さん、オーナーさんは知りません。銀行が儲かるということは自分はあまり儲からないし、その結果、当然にリスクが多いということなのに‥
借入金利はもったいないから借入期間は短い方がよいというウソ!
前回述べたように、事業用ローンの返済のうち金利は全額経費計上できますが、元金返済分は一銭も経費になりません。
借入期間が短いと元金返済分が多くなりますから、当然にキャッシュフローは悪くなります。
そもそも、借入金を利用する人は自分のことしか頭にありませんが、融資する金融機関の立場で考えてみて下さい。
金融機関の投資収益率はローンコンスタント(ローン定数:K)で表わされます。全額でいくら融資して、毎年元利ともでいくら返済(返金)してもらえるか?を表わす%です。
【P.1】: 借入金利 年1.5%で1億円を30年 元利均等払いで借りると
毎月の返済額は元利ともで 345,100円 です。
年間の返済額は 4,141,200円 です。
金融機関の投資収益率(K)は 4.14% です。
【P.2】: 借入金利 年1.5%で1億円を20年 元利均等払いで借りると
毎月の返済額は元利ともで 482,500円 です。
年間の返済額は 5,790,000円 です。
金融機関の投資収益率(K)は 5.79% に上がります。
【P.3】: 借入金利 年1.5%で1億円を10年 元利均等払いで借りると
毎月の返済額は元利ともで 897,900円 です。
年間の返済額は 10,774,800円 です。
金融機関の投資収益率(K)は 10.77% にはね上がります。
借入期間が短いほど融資した側の回収率は上がるのですが、返済する側(借りた側)のキャッシュフローは悪くなるのです。
お金を借りる時は借入金利ばかり気にして期間は短い方が良いなんてカン違いしている方がほとんどですが、金利が多少高くとも返済期間が長い方が良いのです。
銀行さんは全く逆です。金利を下げても返済期間が短い方が儲かります。
【P.4】: 借入金利 年1.5%で1億円を30年の案件を
借入金利を年1%にするから20年返済にしてくれと変更すると‥
毎月の返済額は元利ともで 459,900円 で
年間の返済額は 5,518,800円 になります。
金融機関の投資収益率(K)は 5.51% ですから
P.1と比較すると、金融機関にとっては、貸出金利を0.5%下げても返済期間を短くすることで投資収益率は1.37%上げることになるのです。
公開日:2016年11月21日
こんな記事も読まれています
こんな記事も読まれています
不動産コンサルタント 松葉 民樹の記事
不動産コンサルタント 松葉 民樹の新着記事
不動産コンサルタント 松葉 民樹の人気記事
空室対策の記事
空室対策の新着記事
-
空室対策
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
空室対策
櫻田 真也 -
空室対策
片島 由賀 -
空室対策
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
空室対策
櫻田 真也
空室対策の人気記事
-
空室対策
株式会社日本防犯設備 北澤 -
空室対策
片島 由賀 -
空室対策
小池 佑弥 -
空室対策
株式会社日本防犯設備 北澤 -
空室対策
櫻田 真也
すべての記事
新着記事
-
金融 保険
桔梗ヒルズ -
空室対策
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
専門家探し
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
購入
櫻田 真也 -
購入
G.Sakamoto
人気記事
-
相続 税金
税理士法人シリウス -
土地活用
櫻田 真也 -
相続 税金
ファイナンシャルプランナー兼40年超古家の大家 -
空室対策
株式会社日本防犯設備 北澤 -
滞納 退去
櫻田 真也
関連おすすめ特集
新着!大家さんのお悩み相談
関連おすすめ特集
新着!大家さんのお悩み相談
あなたにおすすめの収益物件
-
京都府宇治市小倉町寺内
2億8,800万円9.20%詳細
-
兵庫県尼崎市武庫之荘7丁目
2,680万円6.71%詳細
-
兵庫県尼崎市西昆陽2丁目
3,980万円9.19%詳細
-
大阪府大阪市淀川区西三国1丁目
4,380万円- %詳細
大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会
特集一覧
- 敷金・礼金なしにするデメリットは?敷金礼金は空室対策に効果ある?
- アパートを建て替える際の目安の年数は?空室対策として建て替えを検討しているが…
- 空室埋めるため家賃設定の目安は?入居者に入ってもらいやすい家賃設定もアパート経…
- 空き家問題の取り組み|少子高齢化や民法改正で変わる不動産事情
- 空室対策として定期借家契約に変更の効果とは?変更した際の契約更新や手続きの流れ…
- アパート経営で長期的に安定させるための入居者募集や管理について!
- 事故物件の告知義務とは?入居者が孤独死した際入居者募集時に伝えなかったらどうな…
- 空室対策で住宅を店舗に用途変更!工事費や実際起こったトラブル事例
- 高齢者を入居させるには?空室を埋めるために入居させる場合の注意点は?
- ペット可物件は空室対策になる?注意点とは?
- 一戸建ての空室対策の方法とは⁉
- 不動産会社の対応により変わる空室状況!?募集力のある不動産会社の選び方!
- フローリングの退去費用の相場は?アパート床のリフォームで空室対策!
- 補助金を活用したリノベーションや大規模修繕空室対策!
- 家賃の値下げは必要?マンション経営で差がつく空室対策
- 老朽化マンションは建て替え?売却?リノベーションによる老朽化対策とは?
- 賃貸のバス・トイレのリフォームで空室対策!入居者に人気のバス・トイレリフォーム…
- 仲介手数料の相場とは?仲介業者への仲介手数料や広告宣伝料について
- シェアハウス経営でよくあるトラブル事例!大家さんの実体験をご紹介
- 空室対策としての原状回復!次の入居者を早く決める方法のポイント
- 空室保証のデメリットはなに?アパート経営で家賃保証を付けるべきか悩んでいます
- airbnb・民泊による短期貸しで、空室期間の活用はできる?
- 大家さん注目の空室対策術とは?ハウスクリーニング(掃除)で空室を埋めよう!
- 4月からの繁忙期の空室対策 入居者募集を成功させる方法
- 【ベテラン大家が語る】高い入居率の維持するための管理会社の選び方
- 入居率アップを狙う!女性目線での空室対策事例集!
- 大家さんの空室対策をサポート!委託管理する不動産会社の選び方と付き合い方のポイ…
- ファミリー層の入居者を集めたい!ファミリー層向けの賃貸住宅に欠かせないものとは…
- 学生向けアパート経営の考え方!設備投資や家賃設定など入居者に選ばれる物件にする…
- 単身者をターゲットにしたワンルームマンションの空室対策で必要な物
認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?
サラリーマン大家さんの確定申告!アパート経営者なら知っておくべき白色申告と青色申告の違いって?
- 敷金・礼金なしにするデメリットは?敷金礼金は空室対策に効果ある?
- アパートを建て替える際の目安の年数は?空室対策として建て替えを検討しているが…
- 空室埋めるため家賃設定の目安は?入居者に入ってもらいやすい家賃設定もアパート経営の…
- 空き家問題の取り組み|少子高齢化や民法改正で変わる不動産事情
- 空室対策として定期借家契約に変更の効果とは?変更した際の契約更新や手続きの流れにつ…
- アパート経営で長期的に安定させるための入居者募集や管理について!
- 事故物件の告知義務とは?入居者が孤独死した際入居者募集時に伝えなかったらどうなるの…
- 空室対策で住宅を店舗に用途変更!工事費や実際起こったトラブル事例
特集
- 賃貸経営の始め方 私が大家を始めた理由-資産活用、相続、先輩大家の経験談-
- 入居者とのコミュニケーションで安定・長期的な賃貸経営を実現する大家のテクニック集
- 賃貸経営を行う上で重要な物件購入のポイントを知る
- アパート経営自己資金ゼロで始めた先輩大家の経験談
- アパート経営のリスクとメリットデメリットとは?事前に不動産オーナーが知りたかったこと
- 不動産投資家が後悔したアパート経営の失敗例
- 「アパート経営はするな!」はウソ?ホント?先輩大家の経験集
- サラリーマン大家が、銀行からの融資を受けるポイント
- サラリーマン大家が実践してきた、法人化のメリット・デメリット
- サラリーマン大家の節税対策~私の資産形成の方法~
- アパート満室の秘訣 先輩大家の満室経営対策集
- 委託管理で賃貸経営を行うメリットとデメリット
- 競売で不動産投資を始めたい方へ!私はこうしてリスク回避しています!
- 地方物件は高利回り?地方物件の投資を行うメリット・デメリット
- 民泊経営の始め方!必要な許可申請や民泊のメリット・デメリットとは?失敗しない民泊経営のポイント
- 戸建投資は融資を引きづらい?戸建投資のデメリット・メリット戸建賃貸の投資術とは?
- 中古戸建てのリノベーション投資術|利回りを上げて貸す為に必要なこととは?
- 再建築不可物件リフォーム投資に挑戦する大家さんの実例集
- 不動産投資の出口戦略とは?他の大家さんはどう考えている?中古マンションやワンルームマンション投資など資産運用の出口戦略
- 事例から学ぶ!地主大家の土地有効活用事例コラム集!
- 賃貸経営で活用したい保険ってどんなものがある?~大家が活用する保険の種類~
- 賃貸アパートでの防犯はどこまで必要~入居者に付加価値を与えるポイント~
- マンションで土地活用、地主大家が考える私の節税対策!
- 不動産投資での不労所得でセミリタイア!成功、失敗事例
コラム特集
-
京都府宇治市小倉町寺内
2億8,800万円9.20%詳細
-
兵庫県尼崎市武庫之荘7丁目
2,680万円6.71%詳細
-
兵庫県尼崎市西昆陽2丁目
3,980万円9.19%詳細