借入期間は短い方がよい?~土地活用のまことしやかなウソの話!③~|不動産コンサルタント 松葉 民樹

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借入期間は短い方がよい?~土地活用のまことしやかなウソの話!③~

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その他識者 不動産コンサルタント 松葉 民樹

間違った知識や様々な法改正や税制改正、新設制度など、地主さんや賃貸不動産オーナーさん、不動産投資家さんにコンサルティングしてまいりました。私のコラムと同様、皆様の少しでもお役に立てれば幸いです。

前回に引き続き、借金にまつわるウソの話を書きます。
銀行さんが絶対に皆様には言わない「まことしやかなウソ」です。
銀行さんが融資貸出先に言わない銀行内部の指標にローンコンスタント(ローン定数)という指標があります。
幾らの資金を融資して、それが毎年幾ら戻ってくる(返済されてくる)か?という指標です。貸出金利が高いとか安いではなく、返済期間で大きく変わるのです。
ほとんどの家主さん、オーナーさんは知りません。銀行が儲かるということは自分はあまり儲からないし、その結果、当然にリスクが多いということなのに‥

借入金利はもったいないから借入期間は短い方がよいというウソ!

   前回述べたように、事業用ローンの返済のうち金利は全額経費計上できますが、元金返済分は一銭も経費になりません。
   借入期間が短いと元金返済分が多くなりますから、当然にキャッシュフローは悪くなります。
   そもそも、借入金を利用する人は自分のことしか頭にありませんが、融資する金融機関の立場で考えてみて下さい。

   金融機関の投資収益率はローンコンスタント(ローン定数:K)で表わされます。全額でいくら融資して、毎年元利ともでいくら返済(返金)してもらえるか?を表わす%です。

【P.1】:  借入金利 年1.5%で1億円を30年 元利均等払いで借りると
               毎月の返済額は元利ともで          345,100円   です。
               年間の返済額は                         4,141,200円   です。
               金融機関の投資収益率(K)は               4.14%   です。

【P.2】:  借入金利 年1.5%で1億円を20年 元利均等払いで借りると
               毎月の返済額は元利ともで          482,500円   です。
               年間の返済額は                         5,790,000円   です。
               金融機関の投資収益率(K)は               5.79%   に上がります。

【P.3】: 借入金利 年1.5%で1億円を10年 元利均等払いで借りると
              毎月の返済額は元利ともで           897,900円   です。
              年間の返済額は                        10,774,800円   です。
              金融機関の投資収益率(K)は              10.77%   にはね上がります。
              
   借入期間が短いほど融資した側の回収率は上がるのですが、返済する側(借りた側)のキャッシュフローは悪くなるのです。
   お金を借りる時は借入金利ばかり気にして期間は短い方が良いなんてカン違いしている方がほとんどですが、金利が多少高くとも返済期間が長い方が良いのです。
   銀行さんは全く逆です。金利を下げても返済期間が短い方が儲かります。

【P.4】: 借入金利 年1.5%で1億円を30年の案件を
              借入金利を年1%にするから20年返済にしてくれと変更すると‥
              毎月の返済額は元利ともで            459,900円   で
              年間の返済額は                           5,518,800円   になります。
              金融機関の投資収益率(K)は                 5.51%   ですから

   P.1と比較すると、金融機関にとっては、貸出金利を0.5%下げても返済期間を短くすることで投資収益率は1.37%上げることになるのです。


 

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更新日:2017年12月14日 (公開日:2016年11月21日)

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