賃貸収入増加で納税額も激増、対策は法人化|首都圏近郊農家である当家の相続事情②|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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賃貸収入増加で納税額も激増、対策は法人化|首都圏近郊農家である当家の相続事情②

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

 10月号の「文藝春秋」誌(月刊の方)に、「日本経済の常識を疑え」という特集があり、そのなかに「相続税対策」にもかなり多くのページが割かれています。
これから対策にかかる方や、対策実行中の方は一読の価値ありです。
さて、当家の方は...。

「自己責任」です!

 本日も、当コラムにご来訪くださいまして、誠にありがとうございます。
 
 ここまでの5回をご覧になって、「じゃぁ、お宅はどうやって・・・?」と、当然お思いでしょう。今回と次回でその事例をご紹介します。
 
 ただし、これは当家の資産状況を踏まえた超パーソナルな方策であり、必ずしも多くの(ましてや、すべての)方の状況に当てはまるというものではありません。そのことをまず、ご承知おきください。
 ご自分の「いえ」の相続対策は、資産の状況をいちばん熟知している方が、自らのプランを専門家のちからを借りて裏付けをとって進めるべきものです。
 すべてが自己責任であることを、まず初めにご理解ください。
 

賃料収入が増加すれば、納税額は激増する

 さて、祖母の相続(平成5年)から時は流れて、当家の賃貸物件は、父が祖母から相続した賃貸マンション1棟に、「祖父の弟」から相続した国道沿いの市街化農地(約400坪が2か所)が加わりました。

 当該地は、平成13年に当時のルールだった「農地の納税猶予特例」の猶予期間(20年間)の満了を迎え、農地の転用をして収益物件に姿を変えたのでした。

 その結果、賃料収入合計は3000万円をかなり上回る額となりました

 しかし、それと引き換えに、その所得に対する所得税と住民税、個人事業税、自用地も含めた固定資産税等の合計は、総額で1300万円~1600万円と膨れ上がりました

 これはかなりの負担です。収入から先ほどの納税額を引き、さらにマンション建設の際の融資の返済や、社会保険関係の諸税等の負担、基本生活費を引くと、いったいいくら残っていたのでしょうか?
 ましてや、相続税の納税のことを考えると、残りを全部プールしておいても足りるかどうか不明です。

 ちなみにこの時点では、被相続人は個人事業主です。
 確定申告は、もちろん青色申告でした。しかも、相変わらず税理士のちからは一切借りず、「収入増えちゃったからなぁ」と思いながら、仕方なく課税される税金を払っていました。
 「これは何とかしないとなぁ」という認識だけは10年以上持ち続けていましたが、妙案は浮かびませんでした。

 途中である有名どころのコンサルティング会社に入ってもらったこともありますが、残念ながら決定打はありませんでした。(支払ったコンサル料は、まぁ、「死に金」でした)

 しかしそれが、肝になる方策を平成25年に取ったことで、個人の負担税額は、500万円を割る額になったのです!

 なんと!1年あたり約1000万円の減額です。

(その後、対策を追加しているために、負担税額はやや増えてはいます)

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更新日:2017年12月16日 (公開日:2016年9月16日)

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