賃貸不動産オーナーをめぐる税金（取得から売却まで）－売却特例②｜税理士法人シリウス

不動産を取得すると、さまざまな税金を納める必要があり、不動産オーナーにとって税金は切っても切れない関係にあります。前回は「不動産売却時の特例」のうち「1000万円特別控除」についてご紹介させていただきましたが、今回は「買換えの特例」について、ご紹介します。

○事業用の資産を買い換えたときの買換え特例

個人が不動産を売却した場合、所有期間が５年超か否かによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、次の税率で税金がかかることを、以前のコラムでご紹介しました。

    短期譲渡所得の税金＝譲渡所得金額×39.63％（所得税30.63％　住民税9％）
    長期譲渡所得の税金＝譲渡所得金額×20.315％（所得税15.315％　住民税5％）

買換え特例は、一定の要件を満たした譲渡を行った場合、譲渡益の80％（70％や75％の場合あり）に対して課税されず、課税を将来に繰り延べることができる制度です。課税が繰り延べられるだけで、譲渡益が非課税となるわけではありません。この特例を適用すると、買換資産の取得費は譲渡資産の取得費を引き継ぐため、実際の購入金額よりかなり低くなります。

買換資産が建物の場合は減価償却費の金額が小さくなり、土地の場合は次に売却したときの売却益が大きくなります。特例適用後の確定申告を考え、慎重に検討する必要があります。
一般的に利用されることの多い「９号買換え」について、主な要件をご紹介いたします。

➀譲渡資産と買換資産が、共に事業用であること。

②譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超える国内にある事業用の土地等や建物又は構築物を平成29年3月31日までに譲渡して、国内にある事業用の土地等、建物又は構築物を取得すること。「平成29年度税制改正大綱」で適用期限は、3年間延長される予定です。

③買換資産の土地等については、次のいずれかに掲げるものでその面積が300㎡以上のものに限られます。

(イ) 事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅その他これらに類する施設（福利厚生施設に該当するものを除きます。）（以下「特定施設」といいます。）の敷地の用に供されるもの（当該特定施設に係る事業の遂行上必要な駐車場の用に供されるものを含みます。）

(ロ) 駐車場の用に供されるもので、建物又は構築物の敷地の用に供されていないことについて、都市計画法第29条第1項又は第2項の規定による開発行為の許可の手続や、建築基準法第6条第1項に規定する建築確認の手続などが進行中であるというやむを得ない事情があり、その事情があることが申請書の写しなどの一定の書類により明らかにされたもの。

④買換資産が土地等であるときは、取得する土地等の面積が、原則として譲渡した土地等の面積の5倍以内であること。この5倍を超えると、超える部分は特例の対象となりません。
⑤資産を譲渡した年か、その前年中、あるいは譲渡した年の翌年中に買換資産を取得すること。
⑥買換資産を取得した日から1年以内に事業に使うこと。