空室率30％時代に突入？安定賃貸経営！？一括借り上げ（サブリース）セミナーに行ってきました！｜和田 寛

皆様、こんにちは〜！専業大家コラムニストの和田寛です。
巷で話題？の「一括借上」セミナーに行って来ました。

空室率30％時代に突入？安定した賃貸経営とは？？

​皆様、こんにちは〜！専業大家コラムニストの和田寛です。

今回は、私が今年の１月より羽田地区３棟の物件管理を委託しているM社の「サブリース」セミナーに行って来ました。

M社は大田区全域と品川区の一部をテリトリーにしている不動産管理専門会社です。傘下に所謂「客付け不動産店舗」を持っており、スピーディーな対応がモットーの会社です。

上記新聞記事は、3月26日付「日経」に掲載されていました。
マイナス金利政策以降、金融機関は融資先に苦慮しています。
土地を担保にしたアパートローン展開は、まさに金融機関にとっては「渡りに船」ですね。
それに輪を掛ける様に、ハウスメーカーを中心とした「一括借上(サブリース)」はこの状況下に於いて、着実に数を伸ばしています。

私の友人大家さんも、「サブリースは楽で良い、何せ月末に銀行に記帳に行けば良いから」と言っています。

果たして、これで良いのでしょうか？
私はサブリース自体は否定はしませんが、前にも申し上げました様に「主食を食べる時の調味料としてサブリースは存在する」と考えています。

今や「不動産戦国時代」に突入しています。
ご自身の物件が、負動産？なのか富動産？なのか収益分析をして、尚且つ管理会社と共感して行くことが、この戦国時代を勝ち抜く術であると私は考えています。

そこで、今回は「サブリース」の本質を分析して見ました。


サブリースと言えば‥
上記のようなイージーな回答を、大半の大家さんがされます。
しかしその実態はと言えば、私自身も含めて意外と​知られていないんですね。


その実態に関して、詳細な説明を受けました。

余談になりますが‥サブリースの始まりを皆様はご存知でしょうか？
このシステムのルーツは、輸送船の所有会社とそれを借りて運営する運輸会社の仕組みに始まっているそうです。そしてそれは、約30年くらい前に始まったそうです。
そのシステムを、不動産賃貸管理に転用しているんですね。

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​当に、サブリースは諸刃の刃です。
成功するか、失敗するかは、物件オーナーの心掛け次第です。
入り口から入る前に、「出口の確認」が肝要です。

まず「目的」ありきで、サブリースを始めることが重要です。
ここで重要なのが、契約内容確認と将来の家賃見直しは必ずあると言うことです。

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その契約内容の確認で、最も重要なことは大半のサブリース契約は「賃貸借契約書」になっていることです。
現状、物件オーナーよりも賃借人(サブリース業者)が強い契約形態であると言うことです。

​総じて言えば、サブリース契約は物件オーナーには不利な契約であると言うことです。

我々も、もう一度じっくりとサブリースを考えることが必要であると思いました。


末筆になりますが、当日お世話になりましたM社スタッフの方々にこの場を借りて厚く御礼申し上げます。ありがとうございました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　和田寛　http://www.chintaikeiei.com/column/o-wada/