「戸建賃貸の投資術➁」一棟ものと比べて、実際どうなの？　メリットと手間編｜株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

前回のコラムで戸建投資は

「主に自分のお金をメインに身の丈に合った投資額で」
「長期間で大きく増やしていく」
そういう「堅実な投資イメージ」

を持っている人に向いている、ということを話しました。それでは、具体的にどういうところが向いているのでしょうか。一棟ものへの投資と比較してみていきましょう。

「戸建賃貸の投資術➁」一棟ものと比べて　メリットと手間編

 

利回りがいい

まず何といっても、「戸建投資の特徴は利回りの高さ」です。「建美家」などを見ればすぐに目につきますが、戸建投資の利回りは10％以上が普通で、中には20％というようなものまであります。一棟ものに比べ明らかに利回りは高い。
 
利回りが高い一番のメリットは
「複利での効果が大きい（絶大に！）」ということです。

100万円を13％の運用で複利運用すると、計算上10年後には339万円、30年後には1745
万円になります。仮に（一棟ものの平均値に近い）6％だとすると、10年後は179万円、30年後は574万円です。
 
「ちょっと家賃が入ったらハワイでも行っちゃう」とか「年間家賃が200万円くらいになったら会社辞めちゃったりして」という人はこのメリットを十分に享受することはできません。「長くじっくり腰を据えて再投資を継続する」人にこそ、戸建投資は向いています。
 
 
 
賃貸の期間が長い

戸建は一般的に、マンションやアパートに比べ占有面積が広く、家族での入居の割合が高いです。庭があったり、ペットが飼えたり、賃貸の平均期間は明らかに長くなります。
 
賃貸期間が長いと
「空き家の期間が相対的に短くなる」「再募集の手間がかからない」「家賃下落を避けられる（可能性が高くなる）」「借主の家に対する愛着が強まり丁寧に使用する傾向がます」など、様々なメリットがあります。
 
 
 
 
維持管理が楽。費用も比較的かからない

これは異論もあるところだと思いますが、

一軒家は基本的に「共用部分」というものがなく、庭は私道を含めて賃借人の管理になるため、大家さんがやることは実はあまり多くはありません。

管理費、なんかも通常とらないですしね。
「貸家」の管理をいろいろな不動産屋さんが喜んで受けるのは、それが「儲かる」からですね。自分でも問題なくできます。
 
 
 
競合が少なく、客付けが容易

アパートなんかは、もうむちゃくちゃ余ってます。実需を無視してみんな節税、相続税対策で建てまくってきたので。「いくら賃料を下げても、それとは関係なく賃借人が全然決まらない」というようなアパートは、地方に行けばいくらでもあります。
 
それに比べると、貸家は供給が少ないです。
特に「ペット可」の物件は中でも少ない。

これだけペットの飼育がポピュラーになっている時代に、ペット可の物件って、まだまだ驚くほど少ないです。
「貸家」のオーナーでも、自分たちがいずれまた住む予定、だったりする人にとっては、虎の子の家だし、人のペットは気になるのでしょうか。しかし投資用不動産だったらそんなの関係ないですよね。敷金多めにとって、きれいにして、またペットを飼う人に貸せばいいわけです。
 
 
 
うーん、戸建投資っていいことばっかりですね。でもそんなことってある？いえ、ありません。
 
 
戸建投資は手間がかかります。

1軒1軒の維持管理は楽だったとしても、全ての物件、個別に吟味して、交渉して、購入し、直して、募集して、維持して。場合によっては売らなければなりません。利回りがいいのも当たり前ですね。
 
問題は自分の「投資イメージ」に合わせて「どちらを取るか」です。
 
身の丈に合った投資金額で不動産投資を行うならば、必然的に何十戸もある一棟ものは買えないし、アパートだって大変です。
 
リスクを抑え、自分の出来る範囲の金額からスタートする。しかし戸建投資は利回りがいいのです。時間はかかります。しかし、成果は着実に、時間をかければかけるほど圧倒的に大きくなります（複利の効果）。
 
手間はかかります。苦労はあります。でもその分。
不安にさいなまれ、頑張って踏ん張って、3軒、4軒取得することには、多分、しっかりしたノウハウと、はっきりとした自信を手に入れているはずです（もう不動産屋のおやじにでかい顔はさせないぞ！）。
 
 
次回は、「戸建投資」のメリットデメリットのうち、特に資金的な面について書いていきたいと思います。