★★★投資不動産業界の裏事情★★★ 新築VS中古どっち派?|富士企画株式会社 取締役 新川 義忠

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★★★投資不動産業界の裏事情★★★ 新築VS中古どっち派?

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不動産会社 富士企画株式会社 取締役 新川 義忠

富士企画株式会社取締役兼営業部長。1972年、福岡県北九州市生まれ。住宅設備会社勤務を経て不動産投資専門会社に入社。トップ営業マンとして1000件以上の物件売買に携わる。2012年富士企画株式会社を設立。個人投資家向けに不動産投資のアドバイスや物件紹介、購入後のサポートを行う。

新築と中古どっちを買ったらいいのか教えて下さい。そんな質問をよく聞きます。答えは購入する人によって選ぶ物件が異なりますので、答えはどっちも正解でしょうか。具体的には融資先も全て異なりますし、本日はそんな話をさせて頂きます。

新築VS中古 アパート&マンション

新築と中古アパート&マンションの違いをいくつかあげてみました。

まず、融資を付ける時。

新築の方が建物が新しい分、銀行評価が出ており融資が組みやすい。

事前にどの位融資が組めるのか?把握している売主さんも多い。

中古は古さにもよるが、建物評価が出にくい為、融資額が伸びづらくなるケースが多い。


融資期間も同じです。

ほとんどの金融機関が、融資期間に関しては、

税務上での償却期間を融資期間と定める銀行さんが多いです。


そんな残存期間なんて気にしない銀行さんもおりますが、

一般的には、築年数に比例して融資期間が決まります。


そもそもアパートローンという商品自体が、

中古アパート&マンションに融資をする目的で出てきた商品でなく、

新築アパート&マンションへの融資を目的として開発された商品です。


住宅への融資は、長期間融資するのに、

なぜアパート&マンションなどは残存期間でしか融資をしないのか?

住宅より投資物件の方が賃貸に出している分、手直しをしているケースは多いのに・・


住宅は自分で住むから、築年数に関係なく長期間融資をしてくれるんですけどね。


融資だけのことを考えると、

新築に限らず、税務上の残存期間が残っている物件を選んだ方が

長期間融資を組むことが出来るケースが多いです。



リフォーム維持費でみると、

新築は、概ね10年間は何もないと考えられます。

中古は、買った瞬間から、何が壊れてもおかしくない状態です。


家賃の下落率でみると

新築は、退去する都度家賃が下がって行く傾向です。

中古は、家賃は下がり切っているので、逆に上手にリフォームをすれば十分家賃を上げることが出来る。



入居率

新築の方が一見よさそうだが、新築は家賃が高く、

中古は家賃が安いので中古でも、ちゃんとリフォームをしていたらそれ程差は感じない。

ちゃんとリサーチをすれば分かる。


比べると結構出て来ますね。

 

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更新日:2017年11月20日 (公開日:2017年6月19日)

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