武蔵小杉駅から徒歩2分の賃貸物件管理-賃貸募集、仲介会社、賃貸管理で大家さんが考えないといけないことは？-

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大家　知行

父親が亡くなって戸建を相続し、和歌山にて戸建賃貸を始めました。現在は、ネット銀行に勤務しています。つたない文章で申し訳ないのですがお読み頂けると幸いです。

今回は、賃貸募集の条件の決定の仕方について掲載をしたいと思います。そもそも賃貸条件はどのように決定するのか。具体的な事例を踏まえて以前の不動産管理会社での経験をから書かせて頂きます。

（１）賃貸募集について

皆さんは、賃貸募集条件をどのように決定されていますか。私も賃貸管理会社の担当者の助言から主たる賃貸条件を決定しています。まず、今回の物件のスペックについて紹介します。

〔今回の物件のスペック〕
・部屋の広さ　壁心　22.68㎡　
・追い炊きあり。
・ウォッシュレットあり。
・トイレ・ユニットバス分離工事済み。
・ガス2口コンロ

〔駅までの距離〕
・武蔵小杉駅　徒歩2分

（２）仲介会社について

・仲介会社については、物件の近くの会社も回ってみましたが、リノベーション会社の関連会社である仲介会社にお願いすることにしました。以前の不動産管理会社に勤務していた時にお付き合いのある会社であり、内覧者の意見等もこまめに報告していただいていたこと、なによりも客付を短期間で行うことができることが魅力でした。

（３）自主管理か管理会社に委託するべきか

・区分マンションの賃貸は1棟アパート・1棟マンションに比して管理はすごく楽です。1戸～6戸くらいならば、十分にサラリーマンを継続しながら管理を行うことができます。私は、月々の管理業務手数料3%～5%から自主管理を選択しました。

（４）賃料条件の決定について

・仲介会社からの賃貸条件の提示についてご紹介します。

〔賃貸条件の提示〕
賃料 84,000円共益費 0円敷金1ヶ月礼金1ヶ月　広告料1ヶ月

・この賃料条件については、スーモの賃料査定システム・近隣の仲介会社へのヒアリングからも妥当です。

〔今回物件の賃貸条件〕
賃料 79,000円共益費 6,000円敷金1ヶ月（退去時償却）礼金1ヶ月　広告料1ヶ月

・スーモ等のインターネットの募集条件にヒットしやすいように上記条件としました。又、今回は、敷金1ヶ月を退去時償却としました。なぜなら、前職においては、国交省のガイドラインやいわゆる東京ルールから賃借人に対して敷金はほぼ返却せざるを得ない状況でした。