【第2話】サブリースって!?サブリース契約の問題・家賃の算定方法とは?|daitoku

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【第2話】サブリースって!?サブリース契約の問題・家賃の算定方法とは?

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大家 daitoku

大手不動産会社で賃貸管理部署に13年在籍。 担当戸数は1200戸で入居率は97%を維持しています。 また自身でも頭金なし、保証人なし、コネなしからアパート6棟戸建1戸 区分1戸を所有しています。 不動産投資(賃貸経営)に関する様々なノウハウや不動産業界(主に賃貸関連)の裏話などをぶっちゃけていこうと思いますので宜しくお願い致します。

サブリース契約で安心賃貸経営をしているつもりでも、実はそれが不安な経営の第一歩になっているかもしれません。昨今色々問題となっているサブリースですが、今回はサブリース契約でもっとも大事な賃料について裏話を書いていきたいと思います。安心経営という名の不安経営にならないようにぜひお読みください。

そもそもサブリースって!?

サブリースとは借上とも呼ばれる方式で、不動産会社が部屋をすべて借りて、実際に住む入居者に部屋を転貸する方式となります。

 

部屋をすべて不動産会社が借りるので空室に関係なく家賃を支払われ、また貸主も不動産会社なのでクレーム、家賃滞納などすべてやってくれますので、所有者は何もしなくてもいいという管理形態です。

 

一見問題ない方法ですが、家賃は2年に1度見直しというところが多く、借上期間中は所有者がどのように運営されているかが見えにくいことからその見直し家賃がどうやって算定されているのかが分かりづらいのが欠点です。

 

加えて、全て不動産会社にお任せになるので不動産賃貸業の経営力を全く上げることが出来ないので不動産会社のなすがままにならざるを得ないという問題もあります。

家賃の算定方法は?

サブリースの家賃改定の計算方法は各社によって違いがありますが、多くの大手不動産会社で借上率90%と設定しています。中小の場合はさらに下がるケースがあります。

 

例えば家賃5万円の部屋が10室あるとすると

5万円×10室×90%=450,000円

という計算方法になります。

 

これは基本の計算方法でそれ以外に加味する計算方法が採用されているケースがあります。

 

この加味される計算方法が家賃の根拠をわかりにくくしている原因だと思います。

 

 

 

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更新日:2017年12月18日 (公開日:2017年8月3日)

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