タワーマンション節税はまだ有効?改正による相続税の節税への影響①相続税の節税になる理由|東京メトロポリタン税理士法人 北岡 修一

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タワーマンション節税はまだ有効?改正による相続税の節税への影響①相続税の節税になる理由

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税理士 東京メトロポリタン税理士法人 北岡 修一

会計事務所勤務3年、若干25歳で独立。これからの税理士は経営コンサル力を持ち企業成長発展の後押しをしていくことが大事と、血気盛んに独立。その後様々な企業のコンサルトをすると共に、顧問先に不動産会社が多かったこともあり、不動産・資産税関係の業務にも力を入れる。

相続税の大幅な削減が可能で注目を浴びた「タワーマンション節税」。あまりの節税効果に税務当局も節税封じを検討しており、平成29年度にはその改正が行われました。今回の改正は固定資産税に関するものですが、果たして相続税の節税への影響はどうなったのか、わかりやすく解説します。

タワーマンション節税とは?

資産家の方が、相続税を節税するために、タワーマンションを購入するとものすごく効果があるということで、近年タワーマンション節税がブームになっていました。

 タワーマンション=高層マンションは、購入価格と相続税評価額の乖離が大きいため、その差額分相続財産が減るため、相続税の節税につながるのです。


 たとえば、1億円で買ったタワーマンションの相続税評価額が、3,000万円あるいは2,000万円程度にしかならない、ということもザラにあるのです。
 2,000万円であれば、相続財産は8,000万円も減ることになり、相続税率40%が適用される方であれば、タワーマンションを購入することにより、3,200万円もの相続税が節税できることになります。

 さらにそのマンションを賃貸すれば、土地部分は約20%、建物部分は30%の評価減をすることもできます。

タワーマンションが相続税の節税になる理由

なぜこのように評価額が低いのかと言えば、1つには立地や眺望などタワーマンション人気により流通価格が高くなっている、ということです。

そもそも建物自体の評価は、建築費をベースにした固定資産税評価額によっています。したがって、人気があって価格が高くなっても、固定資産税評価額が上るわけではないのです。

その点からも、低層階よりも高層階の方が価格が高くなっていますが、固定資産税評価額はどの階も広さが同じであれば変わりません。そうなると高層階の方がより相続税の節税効果が高く、人気が出てくることになります。

 もう1つには、土地の評価額が低くなるためです。土地面積は変わらず、高層になればなるほど、一戸当たりの土地面積は狭くなっていきます。
すなわち、タワーマンションの各部屋の土地持分は小さくなるということです。そうなると当然、土地の評価額も低くなってきます。

 このように建物の固定資産税評価土地の評価額が低くなることにより、流通価格との乖離は広がっていき節税効果が高くなってくるのです。


今回はタワーマンション節税についてご説明させて頂きました。
次回は平成29年度に行われたタワーマンション税制改正について解説します。
 

更新日:2018年4月24日 (公開日:2017年9月8日)

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