【第5話】満室経営の仕組み作り(入居者募集編)|ありんこ

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【第5話】満室経営の仕組み作り(入居者募集編)

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大家 ありんこ

はじめまして。サラリーマン大家のありんこです。 2010年、競売物件を初めて購入して大家歴7年 現在、某大手賃貸建築会社に勤務しているサラリーマン大家です。

育児の為、約半年ぶりにコラムを掲載致します。

昨年息子を授かり2児の父親として目標のアーリーリタイアの前にありんこのように働かないと・・・(-_-;)

まだまだ目標は遠い彼方にあります。

満室経営を長期間維持する為の7つの入居者募集方法

さて満室経営には、不動産賃貸業者に入居者募集を優先的に案内をしてもらえる努力が必要です。
管理会社にのみ入居者募集をお願いしているだけでは依存した経営になり、満室になるかどうかは管理会社次第の経営になりがちです。

[入居者募集の7つの確認事項]
1)家賃、共益費、礼金、敷金を決めて仲介業者募集条件を各社統一する。

2)募集物件の魅力を伝えるチラシ又は説明文を作成

3)近隣相場とかけ離れていないかインターネットのサイトで確認

4)仲介手数料は、満室経営には重要です。
 私は、仲介手数料を出し惜しみしないで1.5ヶ月や2ヶ月の手数料も 検討します。
 仲介業者にもよりますが、入居者を決めてくれた営業担当者に個人 にお礼の商品券も活用  
 (領収書が不要)
 入居者の方に1ヶ月賃料無料
 礼金敷金ゼロ
 4)の全ての活用が必要のない物件であれば過度なサービスは不要です。

5)ノートやエクセル等を活用して私は10社不動産業者のリスト作成しました。
 担当者名を記載して保存します。
 迅速に現地の室内写真を撮りに行ってもらえたか。
 適正且つ速やかに募集活動を行ってくれているかインターネットサイトで確認

6)入居者が決まった時はお願いしていた複数の業者に入居が決まった報告(信頼関係に必要)

7)近隣の他の物件より所有物件を紹介してもらえる信頼関係とリフォームの工夫と入居者と仲  
 介業者のサービスが要です。

 不動産売買専門の業者もある為、ここでは賃貸専門不動産業者を優先します。
 但し、今後不動産事業を拡大してこうと考えている方は近隣に既存のアパートを所有してい 
 ることは今後、市場に出ていない掘り出し 物件を紹介して貰えるチャンスがあります。
 私はこの先、7)、のご縁で7棟目と8棟目の物件購入に繋がります。
 募集活動をして一週間で一室の入居者が決まりました。

なんとその日に申し込みが5分ずれて2件の申し込み依頼入りました。
ただまだ一室はリフォーム中そちらで入居お願いできないかと交渉するも今すぐ入居を希望されているため1件決まりませんでしたが2件中1件が決まり幸先良しです(^_^)
その後1ヶ月で残り1件が決まり晴れて満室経営が達成です。

そうなると次の物件購入に力を注げる時間と心と資金の余裕が出来ます。
そして始めて購入した競売物件とアパートを合わせて毎月税引き前のキャシュフローが30万円になります。
(説明しやすいように税引き前のキャシュフローで説明しています)
【耐用年数が越えているため減価償却の期間は4年間です。
アパート収入の所得税が殆ど無く、税の先送りしている状況です】
税法上の話を入れると複雑になるので簡単に説明します。

不動産業者サイトでサラリーマンの収入以外で『キャッシュフロー30万円』などとよく見かけますが繰り返しますが税の先送りをいているだけで鵜呑みにしてはいけません。
耳障りの良い言葉だけではなく現実には、管理費、修繕費、仲介手数料、固定資産税、都市計画税、所得税、住民税、事業税などを鑑みなければなりません。

よってまだ産まれた小鹿のように足元はグラグラしています。

その為にも不動産収入は生活費に回せません。
次の物件購入の為にストックしていきます。
ここでもアリtoキリギリスのありんこです。
贅沢はできませんが、給料で生活には困りません。
やはりサラリーマンの基盤が大切です。

そうすると給料と家賃収入を合わせて貯蓄のスピードが加速します。
この頃は、満室にした経験で少し自信がでてきました。

何よりも以前と違い融資が受けられる土俵に再度上がれています。
これもサラリーマンの特権です。

この特権を使わない筈もなく当然次の新たな物件購入に動き出します。
次回3棟目の物件到来へ続きます。
 

更新日:2018年10月17日 (公開日:2018年4月23日)

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