「満室になりますか?」の回答は難しい|daitoku

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【第7話】この物件買ってもいい!?物件購入前の仲介業者へのヒアリングで何を聞けば安定経営出来る物件を手に入れる事が出来るのか?

【第7話】この物件買ってもいい!?物件購入前の仲介業者へのヒアリングで何を聞けば安定経営出来る物件を手に入れる事が出来るのか?

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大家 daitoku

大手不動産会社で賃貸管理部署に13年在籍。 担当戸数は1200戸で入居率は97%を維持しています。 また自身でも頭金なし、保証人なし、コネなしからアパート6棟戸建1戸 区分1戸を所有しています。 不動産投資(賃貸経営)に関する様々なノウハウや不動産業界(主に賃貸関連)の裏話などをぶっちゃけていこうと思いますので宜しくお願い致します。

「満室になりますか?」の回答は難しい

よく賃貸仲介会社に「満室になりますか?」とだけヒアリングする方が

いらっしゃいますが、満室になりますか?と聞けば担当者は

難しいというかもしれません。



それは現在競争が激しいので満室にするのは難しいし

後であんたが満室になるっていっただろと詰められてもかなわないので

「難しい」というかもしれません。



満室になるか?ではなく、どうやったら満室になるか?という

ヒアリングの仕方をしないと今後の運営を予想することが出来ません。

募集条件以外にも聞くことは?

検討している物件があなたの地元であれば問題ないと思いますが

たいてい地元ではないと思います。



そこで聞いておくのはこのその物件の周辺で新築物件が多く

建築されているかどうか?




また建築された新築は満室にすぐになっているのか?またその募集条件は?

を確認しておくことが重要です。



やはり中古よりも新築に流れるケースは多いので

新築がたくさん経っている地域の場合中古物件は家賃を低く抑えるなどの

インパクトが無い限り苦戦が予想されます。



最悪なのが新築でさえ満室にならず、広告料の上乗せやフリーレントを

バンバン出している地域です。



このような地域は需給バランスが崩れているので

かなり慎重に検討しなければあとあと大変なことになるかもしれません。



また地図で周辺に田んぼや畑がたくさんあるかどうか確認しておきましょう。



たくさんあればハウスメーカー系がバンバン営業をかけて

さらに新築が供給されますのでますます中古は苦戦する可能性が高いです。

公開日:2017年11月7日

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