【第12歩】 問題「雨漏りの修繕対応に1年くらいかかった」⇒大家として私のとった行動は?|株式会社はじめの一歩不動産 川合博司

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【第12歩】 問題「雨漏りの修繕対応に1年くらいかかった」⇒大家として私のとった行動は?

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不動産会社 株式会社はじめの一歩不動産 川合博司

法人経営1年生、賃貸経営3年生、区分所有5戸のごく「普通」の人間です。 輝かしい学歴や実績がある訳でもなく、セミリタイヤ出来る程の賃貸経営でもない、こんな「普通」の人間だからこそお伝えできるコラムにしたいと思います。

皆様、こんにちは。
株式会社はじめの一歩不動産の川合博司です。

第1歩と題したコラムで記載させて頂きました4つのトラブル

(1)1年以上の空室が一部屋ある
(2)家賃滞納、遅延があった
(3)雨漏りの修繕対応に1年くらいかかった
(4)入居者様の電気使用料金の未払い、未解決がある

今回は『 (3) 雨漏りの修繕対応に1年くらいかかった』について記載させて頂きます。

「雨漏りトラブル」は大家さんも業者さんも難問ですよね?

 

雨漏りは原因箇所の発見が大変難しいといわれております。

 

実際、建物管理会社の管理人さんや修繕業者さんとお話をさせて頂き

いくつか今後の大家業で気を付けていく事を教えて頂きました。

 

・通常の雨では発覚しにくいが、台風や大雪の後では発覚しやすい

・発生個所は「ベランダ」側や「出窓」側が多い

・外壁がタイル貼りだと雨漏りの痕跡が内側の為発見しにくい

・発見が早ければ対応が早ければ部屋の痛みは少なくなる

 

雨漏りは内側「部屋の中」で発覚しますが

原因箇所は外側「他の部屋」や「共有部分(ベランダなど)」となります。

 

原因箇所の発見の難しさと他の方との協議が必要となるため

大家さんにとっても業者さんにとっても難問となります。

 

ある程度の時間がかかりますが、早期発見かつ即時対応が重要かと思います。

 

「雨漏りの修繕対応に1年くらいかかった」⇒私のとった行動は?

 

今回の問題発生の部屋は4階建てマンションの2階角部屋でした。

 

そして、この「角部屋」というキーワードが工事を長期間にさせました。

 

簡単な経緯を下記に記載させて頂きます。

 

2015年11月初旬

入居者様より入電「台風の影響で和室天井に雨漏りが少々あるので対応してほしい」

 

2015年11月中旬

マンションの管理組合加入の保険会社さんと管理組合理事長と修繕業者さんと現地立会

 

2015年12月~2016年1月

修繕会社さんより見積もり⇒保険会社と手続き⇒次回の管理組合総会への議題決定

 

2016年3月上旬

和室天井に点検口作成と和室天井の補強工事を実施

 

2016年3月下旬

マンションの管理組合総会にて「外壁、屋上などの大規模修繕」承認

 

2016年7月

外壁、屋上などの大規模修繕実施

 

2016年12月

和室の天井内部の再点検、最終補修工事実施

 

本当に入居者様には長期間ご迷惑をお掛けしました。

 

私はトラブルがあった際は即時対応を心掛けています。

 

しかし、今回は雨漏り発生の場所が外壁からの侵入の可能性が高いという事で

管理組合主導となり、総会の承認と大規模修繕工事の実施などと長期化してしまいました。

 

理由は外側「外壁」の修繕を完了させないと内側「天井内部」の修繕が行えないからです。

 

良かった点は費用がすべて管理組合もちとなったことです。

 

第10歩でも少し書きましたが、台風や地震のあとはメールなどにて

入居者様の安否の確認及び室内トラブルの有無を確認しています。

 

これは毎回でなくて大丈夫ですが、何回かおこなっていると

入居者様とある程度の信頼関係というか連携というか関係性が高まり

大家さんにとってトラブル対応が大変把握しやすくメリットが多いかと思います。

 

今回の件でもそうでしたが、

トラブル把握が早ければ早いほど快適な部屋の維持管理がおこなえて

更に入居者様の精神的安心につながり結果として長期間入居になっていると思います。

 

私は「大家業とは顧客(入居者様)満足への貢献」と常に考えており

即時対応は「高い質の部屋の維持」「長期間入居」「入居者様と良好な関係」など

メリットが非常に多く、費用対効果も高いと感じております。

 

ぜひ皆様も可能な限り即時対応やメールやり取りなどをおこなってみてください。

 

最後までお読み頂き有難う御座いました。

このコラムが皆様の賃貸経営の一助となりましたら幸いです。

 

更新日:2018年7月19日 (公開日:2017年12月25日)

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