土地相続税の払い過ぎに注意!土地評価を正しく行える不動産鑑定士の再評価で還付請求する場合の注意点|小林千秋税理士・不動産鑑定士事務所 小林千秋

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土地相続税の払い過ぎに注意!土地評価を正しく行える不動産鑑定士の再評価で還付請求する場合の注意点

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税理士 小林千秋税理士・不動産鑑定士事務所 小林千秋

不動産・相続問題に詳しい税理士です。 平成元年に独立し、30年のキャリアがあります。是非、相談して下さい。 最近、『相続税が驚くほど節税できる・財産評価の実際』という本を上梓しました。 是非、読んで頂ければと思っております。

財産を相続し、税務署に申告したら多大な相続税が…!?
得心いかず他の税理士に更正の請求を依頼することに。

土地評価に合った適正な納税を

 近年、ある税理士が申告した申告書を別の税理士が還付請求をするケースが増えています。その場合、土地の評価額が再検討されるケースが多いです。
 『払い過ぎた相続税が戻ってきます』というキャッチコピーでビジネス展開している税理士がいますが、その中身を吟味してみると、それら税理士は土地評価の専門家ではない為、その評価方法に基本的な誤りがあるケースが多いのです。
 相続財産全体で土地の割合は50%余りと言われています。土地は個別性が強く、同じものは二つとありませんから、それに適用できる特例や個別的要因が一つ一つ異なることに留意すべきなのです。
 また、厄介なことに税金の納税額が少ない場合等は課税当局から指摘がありますが、その逆で納め過ぎた税金については課税当局からの指摘はありません。
 相続税の還付に成功した事例を不動産鑑定士としての目で見ると、始め(一人目の税理士)の段階で単純な評価上の誤りが多くあります。そのため実際よりも多い相続税が生じてしまっているのです。ですので、土地評価に精通した税理士に申告を依頼する事で手間も費用も抑えられ、適正な納税額となり得ます。

相続税の申告は不動産に詳しい税理士に頼むことが最も重要

 不動産の相続評価について詳しくない調査官がいる一方で、中には不動産鑑定士の資格を持った人もいます。
 評価に詳しい人はあっさりと調査を終了する場合が多いですが、そうでない調査官は鑑定評価の内容について詳細に聞いてくる場合が多いと言えます。
 調査官と筆者のやり取りを再現すると次のようになります。

《傾斜度が20度前後の市街地山林について、広大地評価よりも鑑定評価の方が低い場合》
 調査官:鑑定評価ではなく、広大地評価でやるべきではありませんか?また鑑定評価
     額も、地価公示等の宅地見込地から比準した金額よりかなり低いのではあり
     ませんか?
 筆 者:傾斜がきつく道路も狭いため、開発に当たっては造成費が多額にかかり、大
     型車の進入が難しいため鑑定評価額で売れるかが難しい土地です。実際、周
     辺の売買事例は対象地のように傾斜のきつい山林を開発業者が買う場合、か
     なり厳しい価格になります。
→ 調査官は上記の説明でも納得せず筆者の事務所まで説明を求めに来ました。取引事例は
  守秘義務があるため見せられないが、周辺の宅地開発で不動産業者が購入している価格
  を提示し、ようやく納得してもらいました。

《道路側が平坦で一部盛土しており、奥の方が急斜面の崖地になっている場合》
 調査官:道路側が平坦であり、盛土部分は地下車庫に使用すればよく、奥の急斜面の
     部分の擁壁はいらないのではありませんか?
 筆 者:全体の敷地は建売住宅が5棟建つ現場で、開発にあたっては奥の方は擁壁が
     必要です。市の開発要網を充たす擁壁の築造はかなり大がかりとなり、鑑定
     評価書に示したように多額の造成費がかかりため、開発法の価格はかなり低
     くなります。
→ 調査官は国税局の不動産鑑定士と相談し、筆者の価格で納得してもらいました。

相続税の申告書に添付する場合、十分に説得力のある鑑定評価書でなければなりません。

 

更新日:2018年8月20日 (公開日:2018年4月6日)

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