かぼちゃの馬車オーナー VS S銀行 ~今後予想される銀行の動きと、サブリース契約をしてしまった、大家さんが取るべき6つの行動~|桔梗ヒルズ

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かぼちゃの馬車オーナー VS S銀行 ~今後予想される銀行の動きと、サブリース契約をしてしまった、大家さんが取るべき6つの行動~

かぼちゃの馬車オーナー VS S銀行 ~今後予想される銀行の動きと、サブリース契約をしてしまった、大家さんが取るべき6つの行動~

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大家 桔梗ヒルズ

現役メガバンク勤務の大家です。アパートローンの審査担当として20年以上。 大家の皆さまにお役に立てる情報と私の大家経験(殆ど、しくじりばかり) を披露致します。

「かぼちゃの馬車」の問題がネット等で明らかになり、ついに一般紙でも掲載されている。この様な場合、S銀行がとりうる対応を予想してみた。

S銀行はどう動く?

 まず、背景としてオーナーの方が延滞が始まったり、延滞となっていなくても返済不能と予想されるとなれば、いわゆる不良債権となる。そうするとS銀行は貸倒引当金を今より積み増しする必要が出てくる。今回は相当多額の引当金積み増しとなるだろう。よって、極力、正常債権のままとしたい。正常債権とならなくても貸倒損失を極力少なくしたいと思っているはず。

 S銀行がとる対応策として考えられるのは

①債務者の総資産、総負債の把握と今後のキャッシュフローの把握。情報開示要求。
かぼちゃの馬車から収入が無くても、資産超過でCFも黒字なら正常債権。債務超過もうしくはCF赤字なら、不良債権に分類される可能性大。

②追加担保を要求
競売でも極力回収するため。メガバンクもバブル崩壊後は追加担保交渉をよくやっていた。

③連帯保証人を要求
このケースは少ないと思うが、回収するなら最後の手段。
 

オーナー側の対応策

もし、資産超過でかぼちゃの馬車からの収入が無くてもキャッシュフローが黒字なら、S銀行とWIN-WINの関係になれる。金利引下げを交渉しながら、借入圧縮を図る方法を検討しましょう。

 そうでない方が大半だと思うが、まず、

S銀行にある預金を他の銀行へ移す、S銀行へは1カ月分の返済金額程度を残しておけば良い。1か月ごとに返済のために入金すればよい。これはローンと相殺されないようにするためだ!

②現状を良く把握したうえで、「かぼちゃの馬車」物件から収入を得る方法を考えるか(改築や業態変更も含めて)、売却して借入を圧縮する。

③「かぼちゃの馬車」物件から収入が得られる様なら、S銀行へ
返済額減額金利引下げを交渉。いわゆるリスケ

④万策尽きて、自己破産しかない場合は、まず、家族を守ることを考えよう。形の上の離婚もありだ!

⑤集団訴訟もいいが、借金がなくなる訳ではない。金利の引下げと返済額減額となる程度。根本的解決にはならない。抜本的解決を考えることを優先しよう。

⑥「優柔不断」が命取りになる。決断は早く。決断が出来ないのは現状や事実に対して調査や情報が足りないことが多い。(売却する場合の価格、どれだけ返済額を減額すれば、返済可能になるか?など) 
 

更新日:2018年10月19日 (公開日:2018年3月1日)

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