不動産賃貸経営のイロハを学んだ区分ワンルーム物件~結果としての節税あれこれ~|Hisashi

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不動産賃貸経営のイロハを学んだ区分ワンルーム物件~結果としての節税あれこれ~

不動産賃貸経営のイロハを学んだ区分ワンルーム物件~結果としての節税あれこれ~

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大家 Hisashi

職域年金受給1年前となり、やっと「少しはラクになるかな」と、一息吐いています。サラリーマン大家→個人事業主→会社設立と、書けば順調に見えるものの、「いつもカツカツ」で生きてきた気がします。これまでの経験を、節税面から振り返ってみようと思います。

 久し振りに発生した所得納税なので、いつもは02/16には申告できるはずが、今年は3月分の家賃が入らないと税務署に行けない、というお粗末な状態になっています。(笑)
 その納税に威力を発揮したのが、2~3年貯めていたクレカのポイント交換。第<06>回で触れた nanaco/クレカ のチリツモで商品券をゲット。換金ショップに持ち込んで、7万円分くらいを充てました。

<17> 経験的区分ワンルーム運営覚書(1)

 筆者は、現在は収益併用自宅(社宅「扱い」)でファミリー物件も運営し、また35㎡程度の区分マンションを取得して数年後にキャピタル・ゲイン狙いの運用を手掛けたりもしています。
 が、不動産賃貸経営のイロハを学んだのは区分ワンルーム物件が基本です。
 その証拠に、修繕積立金は必要経費として建物管理会社が引落し、税引き前の必要経費になる、というのが「あたりまえ化」しています。なので、筆者自身の住んでいる建物の外壁高圧洗浄を施すために、日頃から修繕費を積み立てておく、という意識が今ひとつ希薄です。

 2年ほど前から、倒産防(経営セーフティ共済)の積立を始めましたので、40カ月を過ぎたら必要に応じて遣り繰りに使うことができるようになると考えています。そんなこともあって、今年は「手元資金を残す」ということに重点を置いて1年を切り盛りして行こうと思っています。

 それはさておき、現在の筆者は、手持ちの区分ワンルーム物件についてはすべて債務がなくなっており、ある意味「退去、原状回復、新規募集、たまに発生する修繕といった節目だけ気にすればいい」という「平時」を実現しています。
 それゆえ、ついこの間までイライラさせられた、

・退去が出た、管理費・修積金は仕方ないとして、ローンの返済!

・オフシーズンだから客付け業者にインセンティヴ1カ月だあ?

・うーん、入居者が決まらず3カ月目か、今期は物件単体でマイナス!

などの「あれこれ」に、さらに加えて付いて回った「ローンあり」の焦りや不安と対比がしやすく、どんなことに「心穏やかならず」のやきもきを感じていたか、振り返って思い出すこともできるか、と考えました。

 専門家のセオリーや豊富な経験値ではありませんが、筆者の「区分ワンルーム運営のこれまで」に触れてみたいと思います。(なお、今回のコラムでは、直接税金のことに触れているわけではありません。)

  ----------------------------

<大前提>

 物件の取得にはさまざまな方法があり、いざ保有しているありようも、

・現金買い
・ローン利用、持ち出し状態
・自己資金多め、利回りは低い
・出口でちゃんと儲かるんだろうか?

といった何らかの非効率や不安を抱えているものです。
 が、それら個別事情に触れると話が前に進まなくなるので、ここでは、

 最低限、持ち出しはせずに、日常(毎月)の収支は廻っている

前提で話を進めたいと思います。

・単体では持ち出しだが、複数合わせれば収まっている。
・利回りが低くて、そもそもこれ投資になってんのかなあ。
・満額融資なので、手元にお金が殆ど残らない。

で構いません。少なくとも、「毎月赤字で、給料から1万ずつ補填」というような惨状になっていなければOKとしましょう。
 もちろん、日常ではない「突発」の修繕、退去、募集等は、その時々の対応で構いませんが、少なくとも「満室なのに毎月持ち出し発生」という悲惨な新築ワンルームなどを抱えていれば、せめて一部繰上返済で借入の比率を下げるなどして、持ち出しは無い状態に整えて下さい。
 ここでの話は、そこからスタートします。

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<サラリーマン大家時代>

 もともと筆者が区分ワンルームを投資の対象に絞ったのは、

・実需物件のローン返済が始まっていたので値の張る一棟ものなどには手が出なかった。(第<00>回、<05>回参照)

・一棟ものは、投下資金が大きいので小回りが利かない。また、兼業禁止規定などに引っかかると悲惨な目に遭うかも。(第<03>回参照)

といった背景がありました。
 しかし、ものごとには必ずメリットとデメリットがあります。
 一棟ものは毎月動く額が大きいので、うまく回れば手元資金が貯まるスピードは加速します(メリット)。
 一方、区分ワンルームは、専業大家として早期退職が視野に入るまでに時間がかかりますが(デメリット)、筆者のように法人への移行を考えると、物件を選びながらムダを少なく移していけるように思います(考え方次第でメリット)。

 そうした「実感」は、これまた投資家個々人の置かれた情況により、どれが正しいとか正しくないとかは言えないのですが、はっきりしているのは、

 やってみなきゃ分からない

ということです。
 繰り返しになりますが、専門家のセオリーや豊富な経験値ではありませんが、「筆者の」区分ワンルーム運営を述べています。

 さて、サラリーマン時代の筆者の拠り所は、

1.物件毎に年間20万円残す。(複数の場合は平均で可。)
2.借入の元利比率を2:1に整える。

の2点でした。

 立地が良い! よし買いだ!
 となった時、多少足が出て買うこともあるでしょう。無知で新築ワンルームを高値掴みする場合もあるかも知れません。

 しかし、サラリーマンは本業で給料を得ています。娯楽のための趣味に回す小遣いを、投資用区分マンションに使ったと考えれば、

・退去現状回復や募集費用 = 2泊旅行に行ったと考える。
・修繕費発生3万円 = PCソフトのヴァージョンアップを我慢する。
・空室が2カ月 = 呑み会やレジャーを控える。

という対応で何とか凌いでいけるのがサラリーマン大家です。
 実際に運営を続けながら、その傍らで、利回りとか投資効率とか、立地や将来性や出口の見込みなどについて勉強をすればよいのです。
 もちろん、たまには痛い目を見るかも知れません。でも、何も手を出そうとせず、何十冊の本を読んでも、投資や賃貸経営は身に付きません。

 そんな日々の経験から出てきた上記2点ですが、言い換えると、

1.手元資金を残さなければ次の投資ができない。
2.手仕舞いするにしても、残債を減らしておかなければ売却できない。

ということです。
 「進むもことも退くこともできる情況にしておくこと」が、初期段階の「石橋叩き」には必要ではないでしょうか。

・若い独身か
・配偶者の理解が得られるか
・教育費の掛かる子どもを抱えているか
・他に住宅ローンを抱えているか
・定年がチラチラ見え始めているか

 年齢や置かれた状況により投資スタンスはさまざまですが、手痛いダメージを食らって再起不能、という結果だけは避けたいものです。

 具体的には、

1.借入利用でも、年間20万手元に残るなら、5年のキープで100万。
2.借入比率大で手残り少なめでも、元利比率2:1なら資産価値は確保。

という実践・解釈になります。2.については、まさに上述の

> 何十冊の本を読んでも、投資や賃貸経営は身に付きません。

の部分なのですが、返済が進み、担保余力が出てくると、手元資金がなくても金融機関が融資をしてくれる場合があります。
 つまり、手元に自己資金が無くても次の投資ができるという、不動産特有のメリットが発揮されます。

 ただ、そこで思い知るのが、金融機関の査定や融資姿勢(傾向)です。
 立地、築年、エレベーターなどの設備、等々の条件は、ただマイソクを眺めているだけでは分かりません。それがどう評価され、金融機関の「方針」にも左右されるのか。
 保有期間中の実際の運営にあたっては、修繕の履歴や客付けの実績(レントロール)などを学ぶことになります。
 でもそれは、まさに「生きた」知識・勉強です。

 筆者の場合は、不動産賃貸経営を始めた頃に、既に実需住宅ローンの返済を抱えていましたから、いつも「カツカツ」で、手元資金が少ない状態でした。なので、マメに一部繰上返済を進め、2.の方法で資産拡大を進めたわけです。

 これまで所有した区分ワンルームは、売却してしまったものも含め、年間の家賃収入は60万~90万円台。それらのトータルで、1物件辺り平均20万円のCFを残すとしても、年間400万円の生活費確保で早期退職と考えると、20戸まで増やさなければならないか?

 ちょっと気が遠くなりそうですが、実際の現実はそこまでの必要はありません。
 借入の返済が終わった物件で、1件辺り40万残せるような状態がやってきますし、本業のリタイアで出る退職金で債務を一気に減らす、といった段階を迎えるからです。(この項続く)

公開日:2018年3月9日

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