競売においての強制執行の進め方「戸建賃貸の投資術⑪」強制執行、やってみよー!|株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

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競売においての強制執行の進め方「戸建賃貸の投資術⑪」強制執行、やってみよー!

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大家 株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

ワンマンバンドは「いちサラリーマン大家の片手間の副業」から徐々に段階を経て発展してきました。僭越ですが、その中で得た経験やノウハウなどを書いていこうと思います。これから大家さんを目指す人、大家さんとしてどんどん物件を取得中の人、その中で一攫千金ではなく、着実に(長期で大きく)財産を築いていきたい方々の少しでもお役に立てればと思っています。

「強制執行?そんな鬼のようなことできるかよ!」いえいえ、そんなことありません。「強制執行」の手続きは、競売には不可欠です。

「戸建賃貸の投資術⑪」強制執行、やってみよー!


さあいよいよ、競売で最も難易度の高い(と一般に思われてるんじゃないかな?)強制執行です。



占有者と交渉しても全然らちが明かない、もしくは連絡自体が全然取れない、そんなときには強制執行を進める以外手はありません。

というか、競売において、強制執行を進めない手は、実はありません。


落札したら、はっきり空家と判明していて残置物も何も残っていないような場合を除いて、代金納付時に一緒に「引渡命令」の申し立てを行うことをお勧めします。

費用はいくらもかからないし、手間もたいしたことない。このくらいしないで「俺はいろいろ考えて競売に参加してる」とか言っちゃっても、是非もありません。まずやりましょう。

まず「引渡命令を取得し」、さらに「執行分を付与」してもらう(簡単です)。これで強制執行を申し立てる準備は完了しました。

それと同時に占有者と交渉を始めます。




ワンマンバンドでは、できうる限り占有者の事情や希望を尊重して話し合いを進めていきますが、その時に「同時に強制執行の手続きが走っている」ということがとても重要です。

競売にかかる人というのは、もうにっちもさっちもいかなくなってしまい、という人もいるのですが、一方かなりの割合で「銀行の督促をなんとなく放っておいて」とか「めんどくさくて」とかいう、いわゆる「困難に対し立ち向かう能力が極端に欠けている人」が実際多いのです。

そんな人が自分の家が競落された後、突然行動力を発揮したりすることはありません。
彼らのお尻を押してくれる、それが「強制執行」なのです。

債務者がずるずると、「いずれは明け渡さなければならない家」に居座っても、彼らにとっていいことは、本当は全然ありません。気持ちの整理がつかず、プレッシャーはかかり、借金の督促は来るし、生活はますます乱れます。

小さいアパートでも(今は関東圏でも家賃2万円を切るアパートはごろごろあります)、思い切って新たな生活を始めるのが、彼らのためでもあると、僕は固く信じています。そのために必要な援助、例えば新しい家を探したり、福祉課に一緒に行って生活保護の相談をしたり、自己破産のアドバイスをしたり、はできる限り行います。


だから、落札した僕らにも、占有している債務者にも、「強制執行」は必要不可欠な手段だと思うのです。



でも、本当に強制執行したら、「債務者は白昼無理矢理家から閉め出され、荷物はどこかに持っていかれ、家族は路頭に迷い」ひどいことになるんじゃないですか?

その通りです。でもだからこそ、強制執行には効力があるんです。



参考まで、ですが、ワンマンバンドでは今まで多分500件くらいの競売物件を落札していますが、その中で、「占有者を締め出す形で強制執行を行った」ことはまだ一度もありません。すべてその前に何らかの合意を成立させることができています。

どうでしょうか。躊躇することはありません。どんどん活用していきましょう。

公開日:2018年4月12日

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