未登記不動産の問題点と手続き方法！登記をしていない場合に起こりうるケースは？

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弁護士の山田博貴と申します。不動産問題・建築紛争、相続案件、中小企業の顧問業務等を中心に、リーガルサービスの提供を行っております。不動産に関しては、権利関係が複雑となるだけでなく、利害関係者が多数になることも多いため、専門家の支援の必要性が高い分野であり、やりがいを強く感じております。難解な法律や制度をかみくだいて丁寧にご説明するよう心掛けておりますので、不動産問題や相続問題でお困りの方はお気軽にご相談下さい。

ご自身が所有している不動産登記を見たことはあるでしょうか？もしかしたら、お持ちの建物が全くの未登記不動産だったりするかもしれません。固定資産税が課税されているから大丈夫という訳でもありません。未登記不動産でも固定資産税は課税されるのです。そこで、今回は意外と多い「未登記不動産」についてお話したいと思います。

未登記不動産とは？

　土地や建物は、不動産登記法に基づき、登記をする必要があります。不動産の登記には、不動産の場所や面積などの物理的状態を記載する表題部と所有者や抵当権者が記載される権利部の２種類があります。

　表題部については登記が義務付けられており、表題登記のない建物の所有権を取得した場合には、１か月以内に表題登記の申請をしなければならず、申請を怠った場合には１０万以下の過料に処せられます（不動産登記法４７条１項，同１６４条）。

　未登記不動産には、表題部すら存在しない全くの未登記の場合と権利部の変更登記を行っていない場合の二つのパターンがあります。

未登記不動産の数

　平成２９年６月６日に法務省が発表した「不動産登記簿における相続登記未了土地調査について」によれば、最後に所有権の登記がされてから５０年以上経過しているものが中小都市・中山間地域においては２６．６％、大都市地域においても６．６％も存在するとのことです。

　このように法務省の調査からも未登記不動産が相当数存在することが分かると思います。

未登記不動産の問題点

　では、未登記不動産は、何が問題なのでしょうか？

　私が法律相談を受ける中では、「建物に抵当権を設定して金融機関から融資を受けようとしたら、未登記建物なので先に登記をして下さいと言われた。」という事案や、「父の遺産分割をしようとしたら登記上の所有者は何代も前の先祖だった。」という事案がありました。

　このように未登記不動産は、当該不動産の権利関係に変更が生じるときに問題が顕在化します。問題が顕在化していない場合でも、未登記不動産を放置することは、当該不動産をさらに相続するお子さんなどに紛争を残してしまうことにもなります。

　また、未登記不動産に関連した税務トラブルとしては、相続放棄をしたにもかかわらず、権利者が相続登記を怠ったために相続放棄をした者に固定資産税を課税されてしまったというケースがあるそうです。