「サブリース」ってどうなんだ?問題――当家のケーススタディー①|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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「サブリース」ってどうなんだ?問題――当家のケーススタディー①

「サブリース」ってどうなんだ?問題――当家のケーススタディー①

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

第1回 「銀行紹介物件」是非
2014年の夏に、当家のメインバンクのFP行員より、収益物件の紹介がある。建売木造2階建てアパート(1K×14)の土地付き1棟買い。父名義でフルローンで購入。その際、紹介された大手管理会社と「サブリース契約」締結。2015年1月より入居開始。基本契約書に、「2年ごとに保証家賃の見直し」の定めがあり、今年は2度目の保証家賃改定交渉。今後2年間の保証家賃の契約を締結。
このなかで、どこにどんな検討点があっただろうか?
今からふりかえって、実際の経緯を語る。

「銀行紹介物件」は信用ならない?

 昨年、シェアハウスの融資がらみで、不動産賃貸の世界ではつとに有名だった銀行が、不正な融資を行っていたことが明るみに出ました。詳細はここで述べるまでもないことで、もしこの時点で「え?」という方には、これから始めようとするなら「やめた方がいいですよ」、もう始めているなら「もっと新聞読みなさい。じゃないと、死んじゃうかもよ」とアドバイスをさせていただきます。

 冗談はさておき、実際に損害を受けた大家さんは多数いらっしゃるようです。

 この方たちは、いずれかの形で、物件紹介の営業の際に、この銀行とコンタクトをとっているはずです。そして、結果として損害を被り、「銀行の紹介を信用の担保にしてはダメ」という、貴重な教訓を得たはずです。

僧俗嫌世は、まず銀行を頼りにする

 一方、僧俗嫌世は、現在は実際の物件購入はお休み中ですが、購入するとしたらやはりいちばん信用できるのは「銀行の紹介」と信じています
(この考えを、あるところに発表したら、「去年のことをどう考えているのか!」というお叱りを受けましたが...まぁ、説明不足だったとは思いますが。)

 当家では、個人名義・法人名義とも、事業系の預金のあらかたを、半世紀以上の付き合いになる銀行一行に集中させています。また、借入もこの銀行以外からしたことはありません。
(もちろん、返済も遅れたことなし)

 さらに、この5年間では、私の方から提案した相続スキーム案をブラッシュアップして採用してくれたり(上級役員が拙宅にあいさつに来た!)、「遺言信託」を紹介され「公正証書遺言」を作ったり、当家が底地貸をしていた相手方が契約の途中解約を申し入れてきた時のリーシングで真っ先に次の借り手(「事業用定期借地権」を条件としてたため、たやすいことではなかったと思う)を探し出してくれたりということがあり、自分で言うのはおこがましくはありますが、並よりはかなり上の相互信頼関係が築かれていると思っています。

 その銀行の不動産部門の紹介であるからには、私にとっては、自分で探し回るよりはるかに少ない時間で提案されたこの物件を、十分に検討の俎上に乗るものだと考えました。
(もちろん、その前に、私の検討の対象にならない物件も数多く紹介された。そりゃぁ、銀行業務だから仕方ない)

公開日:2019年2月15日

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