「負債が多ければ相続には有利」、はホント?「フルローン購入」是非 ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー②|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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「負債が多ければ相続には有利」、はホント?「フルローン購入」是非 ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー②

「負債が多ければ相続には有利」、はホント?「フルローン購入」是非 ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー②

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

第2回 「フルローン購入」是非
2014年の夏に、当家のメインバンクのFP行員より、収益物件の紹介がある。建売木造2階建てアパート(1K×14)の土地付き1棟買い。
父名義でフルローンで購入。その際、紹介された大手管理会社と「サブリース契約」締結。2015年1月より入居開始。基本契約書に、「2年ごとに保証家賃の見直し」の定めがあり、今年は2度目の保証家賃改定交渉。今後2年間の保証家賃の契約を締結。

このなかで、どこにどんな検討点があっただろうか?
今からふりかえって、実際の経緯を語る

「負債が多ければ相続には有利」、はホント?

 ご自身または主たる相続人が相続対策をよく研究して主体的に行っているならば、「相続対策には借入をして賃貸物件を建設するのが定石」的な営業トークのあざとさはお分かりになるだろうと思います。

 「相続対策」として「借入+賃貸物件」というのは、間違いとは言いませんが、財務的にはそれほどおいしい話ではないと、私は思います。
 知っている人にとっては、こんなことは「釈迦に説法」でしょうが、借り入れたお金で建物を建てるのですから、「負債も増えますが、資産も増えます」。借入のメリットは、税法上の評価差額の分だけです。これだけのメリットのために多額の借入をするのは得でしょうか、損でしょうか?
 残債を残すためだけの借入は、相続対策とはいえません。誰が好き好んで手を上げて相続しますか、多額の負債を?

 でも、当家は父名義でフルローンを組んで買う決定をしました。
 (話を切り出したのは私ですが、父も理屈を理解したうえで同じ判断でした)

問題は「事業性」だ!

 それは、この物件にかなり確実な事業性があるという判断をしたことと、仮に父の相続が発生した折に、この物件を負担付で母が相続することが2次相続について有利にはたらくと考えたからです。

 「事業性がある」とは、かなりざっくりいうと、家賃収入から必要経費と借入の返済を差し引いても十分に収益力があるということです。これは、先方の提案シートを参考にして、空室可能性や、家賃の下落率を長期で何ケースも想定してみた上での判断でした。
(並行して現地を歩き回り調査し、設定賃料が家賃の周辺相場と比較しても無理な額でないことも確認)

 唯一、自信が持てなかったのは、新築木造住宅の建物としての耐久性の感覚がわからず、大規模修繕が必要なスパンとおよその額が摑めなかったことでした。ただ、多く見積もっても持ち出すことはないだろうという予測程度はできました。

公開日:2019年2月27日

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