2年ごとの保証家賃の見直しに対して行う、所有者側のできる収益維持対策 ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー④|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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2年ごとの保証家賃の見直しに対して行う、所有者側のできる収益維持対策 ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー④

2年ごとの保証家賃の見直しに対して行う、所有者側のできる収益維持対策 ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー④

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

第4回 「サブリース契約」締結後 
2014年の夏に、当家のメインバンクのFP行員より、収益物件の紹介がある。建売木造2階建てアパート(1K×14)の土地付き1棟買い。
父名義でフルローンで購入。その際、紹介された大手管理会社と「サブリース契約」締結。2015年1月より入居開始。基本契約書に、「2年ごとに保証家賃の見直し」の定めがあり、今年は2度目の保証家賃改定交渉。今後2年間の保証家賃の契約を締結。

このなかで、どこにどんな検討点があっただろうか?
今からふりかえって、実際の経緯を語る

収益維持対策

 「サブリース」契約をしても、将来にわたり収益が保証されるわけではありません。
 そもそも「30年間あんしん家賃保証」など、できるわけがないではありませんか...。
 間に管理会社が入るわけですから、油断なく、共存共栄で利益を上げ、それを適正に分配しなければなりません。ましてや、「ひさしを貸して母屋を取られる」ようなことでは本末転倒です。

 では、「サブリース物件」の収益をできる限り維持していくにはどうしたらよいでしょう?

 「サブリース」と決めたときから、その方策はいろいろと考えていました。

 ひとつは空室対策。空室対策は、主に「入居者が出て行かないようにすること」、「もし空室になったら、すぐに次の入居者がつくこと」のふたつです。
 すでに、立地を精査しての1棟買いです。というか、「立地」こそが最大の空室対策だと思います。あとは、入居者に様々な「生活の利便性」をいかに提供するかという点です。
 竣工前にfree-wifiにすることは決めてあり、工事のなかに入れていました。
 また、1K×14という間取りで、若い単身者が中心に入居していることから、宅配ボックスの導入をしました。
(自分自身が、ふだん留守にしがちな自宅で、郵便や宅配物の不在通知を入れられ面倒な思いをしていたので、再配達の指定や営業所まで足を運ぶ時間や手間を作るのが困難であろう入居者=単身者にとっては、役に立つ設備だろうと考えたためです。)
 現在のところ、まだ、このふたつをそろえて備えている物件は近隣にはほとんどありません。これを管理会社にアピールし、客付けの際に役立ててもらうように依頼しています。

 もうひとつは、物件を利用した増収方策です。
 しかし、これは、今からではもう実質手遅れになっています。太陽光エネルギー売電事業です。物件の屋根上に、出力16Kw弱の太陽光パネルを、本体工事とは別注で自分のルートで手配し設置しました。2019年度の売電価格は1Kw/hあたり14円だそうですが、この物件の工事をした2014年度は32円でした。
 設置経費は別に掛かりましたが、この設備が稼働していることで、年間0.8部屋分の家賃相当額が生み出されることになります。(稼働後20年間は買取価格保証がある)
 

公開日:2019年4月24日

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