交渉は落としどころと先読み、2年後の見直し交渉の布石 ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー⑥|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

×
←不動産賃貸経営博士
>
>
>
交渉は落としどころと先読み、2年後の見直し交渉の布石 ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー⑥

交渉は落としどころと先読み、2年後の見直し交渉の布石 ――「サブリース」ってどうなんだ?問題 当家のケーススタディー⑥

いいね・コインとは?
気になった数
シェア
ツイート
LINEで送る

大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

第6回 「保証家賃見直し交渉の実際」その2 (2019年時) 
2014年の夏に、当家のメインバンクのFP行員より、収益物件の紹介がある。建売木造2階建てアパート(1K×14)の土地付き1棟買い。父名義でフルローンで購入。その際、紹介された大手管理会社と「サブリース契約」締結。2015年1月より入居開始。基本契約書に、「2年ごとに保証家賃の見直し」の定めがあり、今年は2度目の保証家賃改定交渉。今後2年間の保証家賃の契約を締結。

このなかで、どこにどんな検討点があっただろうか?
今からふりかえって、実際の経緯を語る

ここからが本番でしょう

 2019年の保証家賃見直し(2回目)は、タフな交渉でした。

 先方は、2年前に泣いた分も合わせて保証家賃の減額を提示してきました。さらに、「空室免責1か月」という条件も付いています。
 「空室免責1か月」とは、1度退居があったら次の月のその部屋の分の保証家賃を支払わない、というものです。それまでは免責0か月でしたので、保証家賃は毎月満額支払われていました。この条件に同意するとそうはいかなくなります。
 

「ちょっとしたこと」の威力

 そこで役に立ったのが、僧俗嫌世のワークで作った「月毎部屋毎の入居者の有無の記録シート」でした。

 それによると、入居開始から4年間で、入居者の入れ替えは確かにありました。しかし、ほとんどがすぐに次の入居者が決まっていたのです。その場合、こちらに来る月報によると、入居者は日割家賃を支払っており、当然それは管理会社の入金になっています。
 つまり、「空室免責1か月」を飲むということは、大家側にしてみれば「日割でもらえる家賃を無条件で管理会社に渡してしまう」ことにもつながるのです。
 また、実績としては、こちらのシートで空白(まるまる1か月、次が決まらずに空室状態)になっているところなど実際はほとんどないのですから、先方の言う「空室免責1か月」を飲む理由がないのです。
 

公開日:2019年6月4日

いいね・コインとは?
気になった数
シェア
ツイート
LINEで送る

こんな記事も読まれています

こんな記事も読まれています

僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)の記事

賃貸管理の記事

すべての記事

新着!大家さんのお悩み相談

あなたにおすすめの収益物件

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

特集一覧

[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
ハワイでセミリタイア 別荘を手に入れる方法
経営者・成功者が語る ~経営者取材対談~
大家さんが注意すべき設備故障の対処法について設備メーカーが解説!

認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?

エアコンの水漏れは故障?水漏れを防ぐための大家さんができる事前対策について!-ダイキン工業株式会社-

コラム特集

   [PR] ベテラン大家が選ぶ、賃貸管理会社とは?

PAGE TOP