大家さんが賃料増額請求する際の注意点は?民事調停や裁判を見据えた賃料増額請求の手続きについて|山田 博貴

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大家さんが賃料増額請求する際の注意点は?民事調停や裁判を見据えた賃料増額請求の手続きについて

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弁護士 山田 博貴

弁護士の山田博貴と申します。不動産問題・建築紛争、相続案件、中小企業の顧問業務等を中心に、リーガルサービスの提供を行っております。不動産に関しては、権利関係が複雑となるだけでなく、利害関係者が多数になることも多いため、専門家の支援の必要性が高い分野であり、やりがいを強く感じております。難解な法律や制度をかみくだいて丁寧にご説明するよう心掛けておりますので、不動産問題や相続問題でお困りの方はお気軽にご相談下さい。

 平成31年3月19日、東京都財務局は、平成31年の地価公示価格を発表しました。東京都では対前年変動率が6年連続でプラスという結果でした。地価の上昇で大家さんが気になるのは、昔に決めた賃料額が適正という点ではないでしょうか?今回は、賃料増額請求についてご説明致します。

1 当事者間での協議

 
 大家さんが家賃や地代の増額を希望する場合には、賃借人との協議によって決めるのが通常です。協議の方法についての決まりはないので、直接の話し合いでも結構ですし、お手紙などの書面のやり取りでも構いません。

 当事者間での協議をまとめるためのポイントとしては、賃料増額について賃借人の方にしっかりと説明することです。当事者間での協議がまとまらず弁護士に相談するケースでは、十分な説明をせずに大家さんから一方的に増額を通告していることが少なくありません。
 

2 賃料増額請求の発生根拠

 
 法的手続きの説明の前に、賃料増額請求の発生根拠について整理しておきます。賃料増額請求の根拠は、借地借家法第11条第1項(借地)及び第32条2項(借家)に記載されています。

① 土地に対する租税等の増減

② 土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済状況の変動

③ 近傍類似の賃料との比較



により賃料が不相当となったこと

 つまり、①~③の要素を総合的に判断し、現在の賃料が不相当に低いという場合には、賃料の増額を求めることができます。他方で、不相当に高いという場合には、賃借人から賃料の減額を求められる可能性があるので注意が必要です。
 

3 賃料増額調停

 
 当事者間の協議がまとまらない場合には、簡易裁判所に対し賃料増額の民事調停を申し立てることができます。

 民事調停は、裁判官と2人の調停委員から構成される調停委員会が、当事者の意見を聞いて、賃料額の合意を目指す手続きとなります。民事調停はあくまで話し合いの場ですから、当事者の合意ができなければ、賃料の増額は認められないことになります。


 大家さんご本人でも民事調停を申し立てることは可能ですが、裁判所での法的手続きですので、弁護士に依頼して民事調停を進める大家さんも沢山いらっしゃいます。少なくとも、弁護士に相談をした上で、民事調停を申し立てることをお勧めします。
 

公開日:2019年7月17日

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