「正当な事由」の判断で建物の利用状況・現況や立退料の申し出はどう考慮される?|片島 由賀

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「正当な事由」の判断で建物の利用状況・現況や立退料の申し出はどう考慮される?

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弁護士 片島 由賀

これまで,当事務所では,不動産の境界問題,隣地トラブル,敷金・原状回復,賃料未払いへの対応,明渡し請求等の各種トラブル対応,離婚や相続に関連する処理などの各種業務に携わってきました。 賃貸経営もいつも順風とは限らず逆風があるかもしれませんし,逆風は避けたいところです。トラブルへの対処は想像以上の精神的・身体的なご負担になることがあります。そういった逆風を順風に代える・逆風を防ぐために,法的なサポートを迅速かつ粘り強くさせて頂いています。

 前回、前々回と、オーナー様が所有している不動産に入っている店舗や営業所に立退きを求める場合必要とされる「正当の事由」について、概要とそのうち2つの要素(「オーナーの建物使用の必要」と「建物の賃貸借に関する従前の経過」)を検討する上で考慮される点についてお話しをしました。
 今回は「正当な事由」の判断にあたり、補完的に考慮される「建物の利用状況及び建物の現況」、立退料の申し出についてみていきます。

「建物の利用状況及び建物の現況」で考慮される事情とは?

 「建物の利用状況」というのはテナントが契約の目的に沿って賃貸している建物を適用・有効に使っているかどうか、他に建物を所有・賃貸していて、その建物を使っていないという事情がないかどうかをみていくことになります。ただ、実際のところこれを主に検討しないといけない場合があまり想定できす、独立して考慮する必要はないと思われます。

 「建物の現況」については建物の建替えが必要かどうか、ということで、よくあるのが建物が老朽化した場合ではないかと思います。また、老朽化まではしていないものの、耐震性に問題があるとされているケースも含まれます。

 老朽化が著しく地盤崩壊などのおそれが高い、といった場合にはそもそも早晩崩れてしまうような物件であればそれ(崩れる)とともに賃借権も喪失するとして、立退きの正当事由が認められています。賃貸借解約でテナントの営業に大きな支障が出る場合には、あとでみる立退料が必要になってきます。

 ただ、建物が老朽化している場合でも、そもそもオーナーがきちんと修繕に対応しなかったことが老朽化の原因になっているといえる場合には、建て替えを理由に契約更新を拒絶することは許されないとして「正当事由」が否定されている裁判例もあります。ですから、建物の老朽化があれば「正当事由」がいつでも認められるわけではないことに注意が必要です。

 また、耐震に関して解体の必要があるかどうか、立退きの必要があるか争われた裁判例が複数ありますが、耐震性能が不足しているというだけでは、「正当の事由」ありとはされていないのが現状のようです。理由としては、

・そもそも耐震診断がされていない という場合のほか、

・耐震補強で十分対応が可能である

・直ちに建て替えしないといけない緊急性がない

・耐震診断で「地震で倒壊・崩壊する危険性がある」となっていても、どの程度の規模の地震が、いつ、どこで起きるのかは将来の可能性にすぎない、当該建物について指導や助言,建築基準法による勧告などされた形跡もない。

などが理由に挙げられています。

 耐震補強など他にとりうる方法がある場合には、通常建替えまで必要という判断に至らず、営利目的から立ち退きを迫ってその負担をテナント側に求めてるとみられてしまい、この点は「正当の事由」の有無にあたってはマイナスに評価されかねないといえます。

  なお、「建物の現況」を考慮するときには、当該建物が平屋であるに対して周りが中高層ビル群になっている、という事情は考慮されないのが一般的です。それというのもこういった事情はその建物自体のことというよりも周辺地域との関係をみてのものであって、「正当の事由」を判断するにあたっての考慮要素としては法律上も挙げられていないからです。

 

公開日:2019年7月23日

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