思うところ57.「検証」 ~家は、「頭金0円でも買う方が楽!」などと超低金利を当り前と思い始めていませんか?少し「検証」してみましょう。~|オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕

×
←不動産賃貸経営博士
>
>
>
思うところ57.「検証」 ~家は、「頭金0円でも買う方が楽!」などと超低金利を当り前と思い始めていませんか?少し「検証」してみましょう。~

思うところ57.「検証」 ~家は、「頭金0円でも買う方が楽!」などと超低金利を当り前と思い始めていませんか?少し「検証」してみましょう。~

いいね・コインとは?
気になった数
シェア
ツイート
LINEで送る

不動産会社 オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕

スタッフが 30 分以内に急行できるエリアを重視する地域密着型の不動産会社代表。営業エ リアの絞り込みは、良質なサービスを提供する為の「選択と集中」であり、建築業界で言う ところの「多能工」を自負する。

近年の政策的な超低金利の恩恵を受け、物件価格比100%の借入額であっても、35年の長期にて資金調達できる購入者ならば、家を「借りる」より「買う」方が負担減となる奇妙な現象が続いている。

思うところ57.「検証」

近年の政策的な超低金利の恩恵を受け、物件価格比100%の借入額であっても、35年の長期にて資金調達できる購入者ならば、家を「借りる」より「買う」方が負担減となる奇妙な現象が続いている。だが、住宅取得の条件が、「恵まれ過ぎている」からこそ、主体性ある「検証」をしてからの購入をお勧めしたい。とかく営業成績に追われる不動産会社の営業マンは「良い面」ばかりアピールする傾向があるし、心配する親族は、根拠なく「やめておけ!」と宣(のたま)うものである。

コラム№9「家」でも述べた通り、こと居住用資産については、損得よりも「無理のない資金計画」を重視して欲しい旨を述べた。それは、やむなく賃貸したとしても「持ち出し」のない月額返済となる資金計画に重きを置くことを意味している。要するに、購入時の年収(返済比率)のみをもって健全性を論ずるよりも、不測の事態に備え、比較的数値が安定している「家賃相場」との対比で「検証」すべきことを申し上げているのである。

まず、「検証」するにあたって留意すべきは「借入期間」である。多くの金融機関が80才完済を条件としている為、45歳未満の人が借入期間35年で資金調達できる利点を活かすことは、手持資金(頭金)が乏しい局面であっても、月額支払いを家賃相場以下とする為に有効な手段である。しかしながら、勤務先の定年(退職年齢の定め)から実年齢を減じた年数を「本来あるべき借入期間」として試算してみて欲しい。その支払額を見たら驚愕するかもしれない。また、リタイヤする年齢を目標に繰上返済を重ねて早期無借金化を決意するのではないだろうか。

次に留意すべきは、「金利」である。検証する為の金利は、敢えて4%で試算するのが良い。現行の低金利は異常値である。当面の低金利を享受すべく民間金融機関からの借入を選択するにしても、舞台裏では、融資案内に記載された魅惑的な低金利ではなく、変動リスクを考慮した3.5%〜4%程度の審査金利が用いられているはずである。因みに、昭和の終わり(バブル経済絶頂期)の住宅融資金利は、6%超に達したこともあったが、不動産価格が著しく高騰し続ける当時は、それでも特段の驚きは無かった。

「築年」にも留意されたい。借入年数は、敢えて「法定耐用年数-築年数」で試算するのが良い。RC造の税務上の耐用年数は47年である。よって、築20年のマンションなら借入期間27年で「検証」することになる。勿論、堅固な建物は、適正な維持管理をすれば、60年以上使用収益可能であるので、この借入期間はあくまでも「検証」の為の目安に過ぎない。

最後に「月総支払額」を確認しなければならない。これは、投資用不動産の「実質利回り」を算出する場合の考え方にも相通ずるが、融資金の月返済額に月額の共益費(管理費・修繕積立金等)を加算のうえ、固定資産税・都市計画税を月額換算(1/12)して更に加算したものを「月総支払額」と考える。(本来は、共益費の妥当性も分析、値上げの可能性も考慮すべきである。)

「月総支払額」と「家賃相場」が近似値なら一先ず大きな問題は無いだろう。「月総支払額」が「家賃相場」を大きく上回るなら頭金の増額をご一考頂きたい。「月総支払額」が「家賃相場」を大きく下回るならば、借入期間の短縮も検討できる。良くも悪しくもその乖離が異常値ならば、その原因を究明する必要がある。

多角的に「検証」していくと、「盲点」や「落とし穴」に多々気付くことになるだろう。それでも賃料が高値維持される都心部においては、低金利の波に乗るのも良いと思う今日この頃である。

「潜むリスク」を十分に理解した「賢者」なら、きっと成功する。また、そう願っている。

公開日:2019年9月5日

いいね・コインとは?
気になった数
シェア
ツイート
LINEで送る

こんな記事も読まれています

こんな記事も読まれています

オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕の記事

購入の記事

すべての記事

新着!大家さんのお悩み相談

あなたにおすすめの収益物件

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

特集一覧

[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
ハワイでセミリタイア 別荘を手に入れる方法
経営者・成功者が語る ~経営者取材対談~
大家さんが注意すべき設備故障の対処法について設備メーカーが解説!

認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?

エアコンの水漏れは故障?水漏れを防ぐための大家さんができる事前対策について!-ダイキン工業株式会社-

コラム特集

   [PR] ベテラン大家が選ぶ、賃貸管理会社とは?

PAGE TOP