大家が陥りやすい失敗～家賃を下げるリスクと被る損害の可能性～｜有限会社岡部塗装店　岡部 -不動産賃貸経営博士-

大家が陥りやすい失敗～家賃を下げるリスクと被る損害の可能性～

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老舗塗装店（現在は工務店と同様の仕事も請負う）の７代目です。私自身も、国がスクラップ＆ビルドから既存建築ストックの活用（直して使う）に転換を始めた頃に国の求めるビル改修専門家の資格を取得し建物改修に積極的に携わってたので、公共民間を問わず非常に数多くの物件と様々なケースを経験

「家賃を下げる」
よく使われる入居者募集の方法ですが、安易に行えば、それは破綻への第一歩です。家賃を下げすぎると起こる様々な不都合についてお話ししたいと思います。

分析できない不動産会社には入居者募集を頼んではいけない！

　昨今の賃貸物件募集の状況に関しては過去にご紹介していますが、（このページ→https://www.chintaikeiei.com/column/00001536/）、入居者募集で重要となる一つは管理会社（もしくはコンサルティング会社）の助言の良し悪しであったりします。もっとも、管理会社はあくまでも入居管理が仕事ですので、特別な契約を結んでいない限りはサービスの域を出ない（サービス以上の助言ができない）ところが多く、それ以上を期待するのは酷な話しです。しかし、コンサルタント会社の場合は別途費用が掛かりますが、的確な助言をくれるところも多くあります。
　的確な助言ができる会社は、ほぼすべて分析をおこなって、根拠となる情報を大量に持って判断しています。それは数値であったり、計算であったりしますので、一つ一つは意味を持たないものであることが多いですが、プロはそれをまとめることで簡単には見えない情報を導き出しています。この分析が良い悪いというのもあるのですが、そもそも分析自体が出来ていないという会社が多く、そのような会社に入居者募集を頼んでも適切なアドバイスは得られません。それどころか、ピントの外れたアドバイスで掛けた費用が無駄になったり、賃貸経営上のリスクを増やしてしまうこともあります。

こんなアドバイスは要注意！

　失礼を承知で言うと、無能な会社が簡単に口にするアドバイスの代表が「家賃を下げましょう。」です。もし家賃を下げる提案をするのであれば、周辺家賃と比べて著しく高いなどが分かるデータをもって説明をすべきであって、単純に家賃を下げることで競争力をつけようとする提案は「悪」でしかありません。
　どうして「悪」であるかというと、家賃の値下げは否応なしに「賃貸経営の基本体力」を下げることになるからです。「賃貸経営の基本体力」は収益が基本であり、収益無くしては健全な賃貸経営は成り立ちません。入居募集はもちろんのこと、メンテナンスや時代に合わせたバリューアップも収益があるからこそ出来ることです。

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家賃を下げると反比例して上がる「入居者リスク」

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自称不動産コンサルタントに注意！財産を失うなどの被害の実態　その１
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公開日：2019年11月19日

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