大家が陥りやすい失敗~家賃を下げるリスクと被る損害の可能性~
老舗塗装店(現在は工務店と同様の仕事も請負う)の7代目です。私自身も、国がスクラップ&ビルドから既存建築ストックの活用(直して使う)に転換を始めた頃に国の求めるビル改修専門家の資格を取得し建物改修に積極的に携わってたので、公共民間を問わず非常に数多くの物件と様々なケースを経験

「家賃を下げる」
よく使われる入居者募集の方法ですが、安易に行えば、それは破綻への第一歩です。家賃を下げすぎると起こる様々な不都合についてお話ししたいと思います。
分析できない不動産会社には入居者募集を頼んではいけない!
昨今の賃貸物件募集の状況に関しては過去にご紹介していますが、(このページ→https://www.chintaikeiei.com/column/00001536/)、入居者募集で重要となる一つは管理会社(もしくはコンサルティング会社)の助言の良し悪しであったりします。もっとも、管理会社はあくまでも入居管理が仕事ですので、特別な契約を結んでいない限りはサービスの域を出ない(サービス以上の助言ができない)ところが多く、それ以上を期待するのは酷な話しです。しかし、コンサルタント会社の場合は別途費用が掛かりますが、的確な助言をくれるところも多くあります。
的確な助言ができる会社は、ほぼすべて分析をおこなって、根拠となる情報を大量に持って判断しています。それは数値であったり、計算であったりしますので、一つ一つは意味を持たないものであることが多いですが、プロはそれをまとめることで簡単には見えない情報を導き出しています。この分析が良い悪いというのもあるのですが、そもそも分析自体が出来ていないという会社が多く、そのような会社に入居者募集を頼んでも適切なアドバイスは得られません。それどころか、ピントの外れたアドバイスで掛けた費用が無駄になったり、賃貸経営上のリスクを増やしてしまうこともあります。
こんなアドバイスは要注意!
失礼を承知で言うと、無能な会社が簡単に口にするアドバイスの代表が「家賃を下げましょう。」です。もし家賃を下げる提案をするのであれば、周辺家賃と比べて著しく高いなどが分かるデータをもって説明をすべきであって、単純に家賃を下げることで競争力をつけようとする提案は「悪」でしかありません。
どうして「悪」であるかというと、家賃の値下げは否応なしに「賃貸経営の基本体力」を下げることになるからです。「賃貸経営の基本体力」は収益が基本であり、収益無くしては健全な賃貸経営は成り立ちません。入居募集はもちろんのこと、メンテナンスや時代に合わせたバリューアップも収益があるからこそ出来ることです。
-
前回のコラム
-
次回のコラム
公開日:2019年11月19日
こんな記事も読まれています
こんな記事も読まれています
-
部屋の悪臭がひどいほどの状態で生活保護受給者に退去して頂いたが、原状回復…
生活保護受給者の借主の部屋が汚部屋状態で、悪臭もひどく、市役所の社会福祉課の指導の下、退去して頂きましたが、部屋はそのままの状態です。 その部屋の清掃、原状復…
-
部屋の悪臭がひどいほどの状態で生活保護受給者に退去して頂…
生活保護受給者の借主の部屋が汚部屋状態で、悪臭もひどく、市役所の社会福祉課の指導の下、退去して頂きましたが、部屋はそのままの状態です。 その部屋の清掃、原状復…
-
ペット飼育やヤニ汚れなど部屋がボロボロで原状回復費用270万!どう請求す…
3LDK 63㎡ 築23年のマンションに、 11年居住していた借主が、退去しました。当初、3名大人。数年して、おばあさんが亡くなっていました。今年七回忌だそうなの…
-
ペット飼育やヤニ汚れなど部屋がボロボロで原状回復費用27…
3LDK 63㎡ 築23年のマンションに、 11年居住していた借主が、退去しました。当初、3名大人。数年して、おばあさんが亡くなっていました。今年七回忌だそうなの…
-
アパート経営の確定申告における必要経費や書類とは?減価償却費を経費にする…
アパート経営での不動産所得による確定申告。確定申告をする場合、赤字が出たら繰越純損失になる?不動産所得の確定申告や減価償却費を経費にする手順が知りたい!などアパート経営…
-
アパート経営の確定申告における必要経費や書類とは?減価償…
アパート経営での不動産所得による確定申告。確定申告をする場合、赤字が出たら繰越純損失になる?不動産所得の確定申告や減価償却費を経費にする手順が知りたい!などアパート経営…
-
喫煙者の入居について拒否可能?
入居条件に「たばこを吸わない方のみ」というのは可能でしょうか? 内装がRC打ちっ放し仕上げですので、 たばこのヤニをとるのは不可能なのです・・・。 下…
-
喫煙者の入居について拒否可能?
入居条件に「たばこを吸わない方のみ」というのは可能でしょうか? 内装がRC打ちっ放し仕上げですので、 たばこのヤニをとるのは不可能なのです・・・。 下…
-
不動産登記や家族信託に強い司法書士・専門家紹介|支払い督促や相続対策、財…
不動産登記や家族信託・相続に強い司法書士をご紹介します。 大家さんから見た司法書士の活用方法! 大家さんには、まず色々なお困りごとの窓口としてお声がけ頂きた…
-
不動産登記や家族信託に強い司法書士・専門家紹介|支払い督…
不動産登記や家族信託・相続に強い司法書士をご紹介します。 大家さんから見た司法書士の活用方法! 大家さんには、まず色々なお困りごとの窓口としてお声がけ頂きた…
有限会社岡部塗装店 岡部の記事
有限会社岡部塗装店 岡部の新着記事
有限会社岡部塗装店 岡部の人気記事
滞納 退去の記事
滞納 退去の新着記事
-
滞納 退去
有限会社岡部塗装店 岡部 -
滞納 退去
伊澤 大輔 -
滞納 退去
株式会社はじめの一歩不動産 川合博司 -
滞納 退去
有限会社岡部塗装店 岡部 -
滞納 退去
櫻田 真也
滞納 退去の人気記事
-
滞納 退去
弁護士法人ITJ法律事務所 笠間 健太郎 -
滞納 退去
元レースクイーン大家 美羽 -
滞納 退去
伊澤 大輔 -
滞納 退去
弁護士法人ITJ法律事務所 笠間 健太郎 -
滞納 退去
NPO法人MOTT理事 高橋弘毅
すべての記事
新着記事
-
金融 保険
桔梗ヒルズ -
相続 税金
Hisashi -
購入
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
購入
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
購入
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕
人気記事
-
土地活用
櫻田 真也 -
相続 税金
税理士法人シリウス -
賃貸管理
伊澤 大輔 -
土地活用
櫻田 真也 -
賃貸管理
エジソン法律事務所 大達 一賢
新着!大家さんのお悩み相談
新着!大家さんのお悩み相談
あなたにおすすめの収益物件
-
京都府京都市上京区亀屋町
6,500万円- %詳細
-
京都府京都市伏見区桃山町鍋島
9,840万円7.03%詳細
-
大阪府大阪市生野区巽中1丁目
8,595万円8.00%詳細
-
滋賀県草津市野路1丁目
5億3,850万円9.00%詳細
大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会
特集一覧
- 耐用年数が過ぎている場合原状回復費は大家負担?原状回復をめぐる入居者とのトラブ…
- 家賃滞納者が督促状無視?家賃回収、退去求め裁判を起こすべき?
- 退去費用の相場とは!入居者退去でどこまで大家が負担すべき?
- 滞納による立ち退きで迷惑料請求できる?立ち退き交渉や立ち退き料について
- 滞納者から賃料値下げの交渉をされたが、退去してほしい場合の対応とは?
- 迷惑住人を追い出すには?騒音や破損等迷惑行為をする入居者の対処法とは?
- 駐車場料金を滞納している入居者への対応とは?支払い催促や契約解除について
- ペット不可物件でペット飼育している入居者を退去させるには?
- アパートで水漏れが発覚!入居者退去を防ぐために事前に大家さんがすべき対応とは?
- ペット飼育している入居者を契約違反(ペット不可物件)を理由に退去させる方法とは…
- ルームシェアの同居人が家賃滞納!払う気配がない入居者を退去させるには?
- 不動産(アパート)に住む入居者を退去させる場合の交渉の仕方とは?
- 家賃保証・サブリースについて!家賃滞納の対策など家賃保証会社を導入するメリット…
- 家賃滞納者に解約通知書を送付!今後の退去までの流れやかかる期間は?
- 老朽化物件における立ち退き料の相場とは?家賃滞納から退去までの対策
- 外国人入居者を退去させる方法とは?家賃滞納問題について
- 滞納やクレーマーなどの入居者に退去してもらうには?
- 退去後の原状回復とは?トラブルにならない為に知っておくべきこと
- 建て替えや滞納による解約申し入れ(退去)トラブル
- 家賃滞納者へ退去の対応は?鍵交換はできる?
- 大家が知っておくべき敷金礼金の仕組みとは?家賃滞納から退去までの対処方法
- 賃貸物件が事故物件になった場合の対応とは?避けては通れない事故物件になった際大…
- 家賃収入で暮らすために、家賃滞納者で失敗しない方法とは?家賃回収から強制退去ま…
- 少額訴訟の流れについて!家賃滞納者への強制退去から退去費用までのポイント
- 賃貸物件の退去時、クッションフロアの原状回復費用はどうする?大家さんたちの見解
- 建物の老朽化で建て替えを予定!入居者に立ち退きをしてもらえない大家さんのお悩み…
- ペット不可物件でペットの飼育!原状回復で大家さんはどう対応すべき?大家さんのお…
- 賃貸物件に残された家具などの残置物の処理費用は誰がもつべき?大家さんの実際困っ…
- 賃貸で違約金が発生する場合は?契約期間前に退去する入居者への対応
- 賃貸借契約の更新拒絶をした大家さんたちの事例
認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?
サラリーマン大家さんの確定申告!アパート経営者なら知っておくべき白色申告と青色申告の違いって?
- 賃貸経営の始め方 私が大家を始めた理由-資産活用、相続、先輩大家の経験談-
- 入居者とのコミュニケーションで安定・長期的な賃貸経営を実現する大家のテクニック集
- 賃貸経営を行う上で重要な物件購入のポイントを知る
- アパート経営自己資金ゼロで始めた先輩大家の経験談
- アパート経営のリスクとメリットデメリットとは?事前に不動産オーナーが知りたかったこと
- 不動産投資家が後悔したアパート経営の失敗例
- 「アパート経営はするな!」はウソ?ホント?先輩大家の経験集
- サラリーマン大家が、銀行からの融資を受けるポイント
- サラリーマン大家が実践してきた、法人化のメリット・デメリット
- サラリーマン大家の節税対策~私の資産形成の方法~
- アパート満室の秘訣 先輩大家の満室経営対策集
- 委託管理で賃貸経営を行うメリットとデメリット
- 競売で不動産投資を始めたい方へ!私はこうしてリスク回避しています!
- 地方物件は高利回り?地方物件の投資を行うメリット・デメリット
- 民泊経営の始め方!必要な許可申請や民泊のメリット・デメリットとは?失敗しない民泊経営のポイント
- 戸建投資は融資を引きづらい?戸建投資のデメリット・メリット戸建賃貸の投資術とは?
- 中古戸建てのリノベーション投資術|利回りを上げて貸す為に必要なこととは?
- 再建築不可物件リフォーム投資に挑戦する大家さんの実例集
- 不動産投資の出口戦略とは?他の大家さんはどう考えている?中古マンションやワンルームマンション投資など資産運用の出口戦略
- 事例から学ぶ!地主大家の土地有効活用事例コラム集!
- 賃貸経営で活用したい保険ってどんなものがある?~大家が活用する保険の種類~
- 賃貸アパートでの防犯はどこまで必要~入居者に付加価値を与えるポイント~
- マンションで土地活用、地主大家が考える私の節税対策!
- 不動産投資での不労所得でセミリタイア!成功、失敗事例
コラム特集
-
京都府京都市上京区亀屋町
6,500万円- %詳細
-
京都府京都市伏見区桃山町鍋島
9,840万円7.03%詳細
-
大阪府大阪市生野区巽中1丁目
8,595万円8.00%詳細