キワモノ1棟目はお宝物件!満室で利回り40%超え!|Chiyo

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キワモノ1棟目はお宝物件!満室で利回り40%超え!

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大家 Chiyo

はじめまして!主婦大家のChiyoです。 子ども4人を子育てしながら、サラリーマン大家の夫と共に4棟43戸を所有しています。 知識もお金もない低属性の夫婦が300万を元手に大家業を開始し、妻が代表の合同会社を設立するまでをリアルにお話していきます♪ これから不動産投資を始める方を、大いに勇気づけられる内容になると思います(笑)

購入のカテゴリで投稿した前回の1棟目のお話の続きです。400万円で購入した1Fと2Fがテナント用で3F住居用だけが埋まっていた雑居ビル。それがなんと、利回り40%超えの超お宝物件に!

購入前に気になっていたこと、購入してから満室になるまでやったことをまとめています。

購入前に心配していたこと

不動産投資をしようと思い立って1年。たくさん本を読んで物件もたくさん見に行きました。
低属性の私たちにとって、なけなしの貯金300万円…

1棟目は絶対に失敗したくない!

慎重に慎重に選んでいるうちに買付を入れても2番手~5番手止まり。
今回は買付まではスピード感を重視して、決済日までに細かい検証をしていきました。
実は測量がまだ終わっていなかったので、買付を入れて決済までは4か月…!
検証をする時間はたくさんありますね。(笑)

そして気になる点をピックアップして仲介の担当さんに相談

・唯一の入居者はどんな人?
建設当初からずっと入居継続中のご夫婦。
実質この物件の管理人のような役割をされていました。
もちろん自主管理予定だったので、この方たちと良い関係を作るのは必須!
引き渡し後に直接お話を聞くと、重要な情報をたくさん教えてくれました。
(売主さんは相続で売却。物件にはノータッチだった)

・アスベストの使用はあるか?
1987年(使用禁止になった年)以降の建築なので大丈夫そう。
しかし100%ではないので使用の有無を聞くと…資料が残っていない!
関係者で唯一連絡がとれた設計士さんが口頭で「使ってない」と言ったそうです。

それだけでは心配なチチロー。



売主さんの許可を取り、天井裏の吹付材を採取して検査機関に提出しました。

結果は無事、「アスベストの検出は0

これには私たち夫婦はもちろん仲介の担当さんと売主さんも一安心!

・修繕履歴はあるか?
購入当時、築26年のSRC。
屋上防水や外壁塗装等のメンテナンスはやっていたのか気になるところ。
現地確認をした時は致命的なクラック等がなく、大きな問題は無さそうでした。
特に売主さん側も大規模な修繕はしていなかったようです。

しかし、決済日を待っている時に台風がきました。
その直後に唯一の入居者である3Fの入居者の方から雨漏りのクレーム

引渡し前のクレームなのでもちろん売主さん側の負担で対応。
知りあいの業者に、70万円ほどで屋上防水と3Fの壁紙の張替えを依頼したようです。

70万円!安い…
気になって引き渡し後に問い合わせましたが、資料を送ると言われ半年間やりとりしましたが、結局送ってもらえず…!こちらが依頼したわけではないので諦めました。


古い物件であまりメンテナンスをしていない。
引き渡し後はそれなりに修繕費がかかることは覚悟していました。

引き渡し直後、さっそく共用部廊下の天井裏からの水漏れのクレームが入り、修繕。
ついでに雨漏りのあとがついた壁紙の張替えもして、費用は22万円ほど。
初めての購入でスタートにもたつきがありますが、何事も勉強
この程度で済んで正直ほっとしました。

 

公開日:2019年11月4日

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