思うところ72.「袋地(後編)」 ~再建築不可の「袋地」に悩んでいたAさんご一家が新築高級マンション住替えに成功したお話の続きです。~
不動産会社 オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕
スタッフが 30 分以内に急行できるエリアを重視する地域密着型の不動産会社代表。営業エ リアの絞り込みは、良質なサービスを提供する為の「選択と集中」であり、建築業界で言う ところの「多能工」を自負する。

さて、前回のコラム71.「袋地」の続きを書くとしよう。まずは、「袋地」の資産価値について。「袋地」は、再建築できない、住宅融資が利用できない、だから「無価値」である、と思い込んでいる人がいる。だが、その様な弱点ある土地も必ずや解決方法やニーズがある。少なくとも0円ということはない。
思うところ72.「袋地(後編)」
さて、前回のコラム71.「袋地」の続きを書くとしよう。まずは、「袋地」の資産価値について。「袋地」は、再建築できない、住宅融資が利用できない、だから「無価値」である、と思い込んでいる人がいる。だが、その様な弱点ある土地も必ずや解決方法やニーズがある。少なくとも0円ということはない。
例えば、
①接道する隣地所有者に買って貰う。(無接道の安価な土地を手に入れることで相手方に含み益が生まれる=Win-Win)②接道する隣地を一旦買収してから併せて売却する。(接道する隣地なら高値で買っても資産価値急上昇=Win-Win)③接道する隣地を同時に売り出して貰う。(接道する隣地は、袋地が割安である分、相場より高値で売れる可能性大=Win-Win)、と言ったところである。また、次善の策として、④新築同然に改築して割安の「中古戸建」に商品化すべく宅建業者に下取りして貰う。最悪でも、⑤「家庭菜園用地」等として活用方法を買主の独創性に委ねる「安価な土地」として売却する方法がある。
私は、Aさんご一家のマンション購入の頭金と引越し費用を早急に捻出(前記④を選択)すべく、信頼できる宅建業者にその「袋地」を直接買い取って貰うよう取り纏めた。手持金不足に窮するAさんご一家に仲介手数料を支払う余裕が無かったこともあるが、仲介部門を通さないことにより住替えが実現できる下取り価格(必要額の確保)とするのみならず、指示・伝達を簡素化する必要があったのである。そうすることで、仮住まいの経費削減を目的とした「明渡し猶予期間(決済後一定期間無償で居住を継続できる期間)」を設けることや「買替特約(万が一、住替え先の融資が不調の場合は白紙解約)」を付して細部に至るまで取引の安全を図ることができた。何よりも他部門の少額取引を軽んじる風潮から(心折れぬよう)私の顧客を守らねばならなかった。
Aさんが、(マンションへの住替えにつき、)ご主人を説得することに成功し、家族全員でマンションを見学する段になった。私の知る限り(統計的にも)、「家」の購入に関しては、「女性」の意向が強い。自らが先導して意気揚々と物件の説明までもするAさんに異を唱える者(家族)などいない。その勢いのまま「家族会議」に(Aさんとの打合せ通り)私も参加することになった。
私は、もう一つ解決すべき大きな懸念材料(前編「一抹の不安」)を抱えていた。口下手な職人肌のご主人に代わってご子息に「親子リレー返済(45才未満の子との収入合算なら35年返済可能)を説得する自信はあったが、ご長男が専門学校生で未就職であった為、就職したばかりの弟さんに所得合算者(連帯債務者)になることを提案せざるを得なかったのだ。当然、弟の功績で購入した家に住まうことになる兄の心境は複雑なものになる。
案の定、自らが親孝行したい「長男」と借金を背負うことになる「次男」の間に微妙な空気が流れた。だが、老朽化する自宅が限界であることも、父上の年齢的・収入的理由で住宅融資の利用が難しいことも、住み慣れた街を離れたくない両親の気持ちも、マンション供給が少ない戸建エリアにおける稀な機会であることも、「話せば分かる」心優しいご兄弟だった。「近い将来、同マンション内で中古として売り物が出た時、兄上が追加購入するのも一案である。」とアドバイスしたところ、私の言わんとすることに意を決した(捲土重来を期する)ご長男の表情が記憶に残る。
建物が完成して住戸の鍵が交付された数日後、家族総出で引越し(マンション至近にある自宅から手運び)をするAさんに敷地内でバッタリ出くわした。荷物を抱えるAさんは、とても嬉しそう(楽しそう)だった。「引越し日和ですね。」などと他愛無い会話を交わす内に、Aさんが唐突に財布から一万円札を取り出し、私が受け取りを拒まぬよう胸ポケットに捻じ込んできた。「これ、気持ち、本当に・・・。」感極まって泣いていた。人は、困難を乗り越えた嬉しい時にも涙する。
金銭受取りに関するコンプライアンス上の是非などどうでも良い。恐縮しながらも、恥じることなく頂戴すべき、有難い、とても有難い、「皺くちゃ」なれど、心に染みる「美しい」一万円札(寸志)であった。
公開日:2020年4月1日
こんな記事も読まれています
こんな記事も読まれています
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕の記事
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕の新着記事
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕の人気記事
売却の記事
売却の新着記事
-
売却
伊澤 大輔 -
売却
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
売却
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
売却
KIWA -
売却
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕
売却の人気記事
-
売却
マックマーン 優子 -
売却
伊澤 大輔 -
売却
株式会社ワンマンバンド 坂田憲一 -
売却
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
売却
戸建て女子大家sayorin
すべての記事
新着記事
-
相続 税金
山田 博貴 -
専門家探し
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
相続 税金
Hisashi -
賃貸管理
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
賃貸管理
阿部 栄一郎
人気記事
-
相続 税金
税理士法人シリウス -
賃貸管理
阿部 栄一郎 -
滞納 退去
櫻田 真也 -
土地活用
櫻田 真也 -
購入
ヴィジュアル系大家
新着!大家さんのお悩み相談
新着!大家さんのお悩み相談
あなたにおすすめの収益物件
-
京都府京都市山科区東野南井ノ上町
3,800万円9.13%詳細
-
大阪府大阪市此花区梅香1丁目
1,250万円20.23%詳細
-
大阪府大阪市東住吉区杭全7丁目
1億3,000万円- %詳細
-
大阪府池田市栄本町
1億3,760万円7.99%詳細
大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会
特集一覧
- クレーマー入居者のいる投資物件の売却について記事を更新中
- ゴミ屋敷になってしまった投資物件の売却時に気を付けることは?最新記事をピックア…
- 2020東京オリンピックで不動産投資はどうなる?売却時の注目記事をまとめました…
- 不動産投資物件売却時の媒介契約について記事をピックアップ
- 投資物件売却時の売買契約について注目記事をピックアップ!
- 【大家・投資家が気になる】不動産売却に関する注目記事まとめ
- 鉄骨構造の投資物件売却について
- 問題ありボロ物件を高値で売却したい!それを叶える方法とは?
- 満室で不動産売却をするメリットとは?築古収益物件でも満室にする手段はある!?
- 投資用物件のリフォームで出口戦略売却を考える!不動産売却の成功と失敗
- 売却時の物件価格って誰が決めるの?
- 売却で思った以上に利益が出ない!なぜ高く売れないの?ー大家さんに必要な売却・買…
- 【年金では不安】投資物件を売却して将来の資金を確保したい。売却のタイミングや売…
- 投資マンション・アパートを高く売りたい方へ
- 初めて集合住宅を売却!少しでも高く売りたいが、ポイントは何?
- 売却査定の基準って何?こんな査定方法は聞いたことが無い!
- 築古戸建て売却でトラブル発生!大家として初めての経験です。
- マンション売却で困っています!こんなトラブルでも売却できますか?
- 空室が半分の物件を売る方法は?自主管理ですが高値で売却したいのです
- 大家さんの戸建て売却の失敗談ー私はこのやり方で売却に失敗しましたー
- 大家さんの中古物件売却成功事例-私はこんな高値で売れました‐
-
思うところ90.「集約」 ~その独創的な募集戦略、プラスの効果が期待できる「拘り」なら、あっても良いと思うのです。~
-
思うところ89.「整合性」 ~「有言実行」あるべし!不動産取引において言葉・約束の「整合性」は、とても大切なことです。~
-
思うところ88.「VE」 ~コストダウンの切り札「VE(Value Engineering)」についての思うところです。~
-
思うところ87.「残置物」 ~不用品の無償譲渡お取次ぎ特設ページ「エコ広場」を当社ホームページ内に開設しました!~
-
思うところ86.「特約」 ~「契約自由の原則」を拠所として、「売買」でも、「賃貸」でも色々な「特約」を付すことが可能です。~
認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?
サラリーマン大家さんの確定申告!アパート経営者なら知っておくべき白色申告と青色申告の違いって?
- 賃貸経営の始め方 私が大家を始めた理由-資産活用、相続、先輩大家の経験談-
- 入居者とのコミュニケーションで安定・長期的な賃貸経営を実現する大家のテクニック集
- 賃貸経営を行う上で重要な物件購入のポイントを知る
- アパート経営自己資金ゼロで始めた先輩大家の経験談
- アパート経営のリスクとメリットデメリットとは?事前に不動産オーナーが知りたかったこと
- 不動産投資家が後悔したアパート経営の失敗例
- 「アパート経営はするな!」はウソ?ホント?先輩大家の経験集
- サラリーマン大家が、銀行からの融資を受けるポイント
- サラリーマン大家が実践してきた、法人化のメリット・デメリット
- サラリーマン大家の節税対策~私の資産形成の方法~
- アパート満室の秘訣 先輩大家の満室経営対策集
- 委託管理で賃貸経営を行うメリットとデメリット
- 競売で不動産投資を始めたい方へ!私はこうしてリスク回避しています!
- 地方物件は高利回り?地方物件の投資を行うメリット・デメリット
- 民泊経営の始め方!必要な許可申請や民泊のメリット・デメリットとは?失敗しない民泊経営のポイント
- 戸建投資は融資を引きづらい?戸建投資のデメリット・メリット戸建賃貸の投資術とは?
- 中古戸建てのリノベーション投資術|利回りを上げて貸す為に必要なこととは?
- 再建築不可物件リフォーム投資に挑戦する大家さんの実例集
- 不動産投資の出口戦略とは?他の大家さんはどう考えている?中古マンションやワンルームマンション投資など資産運用の出口戦略
- 事例から学ぶ!地主大家の土地有効活用事例コラム集!
- 賃貸経営で活用したい保険ってどんなものがある?~大家が活用する保険の種類~
- 賃貸アパートでの防犯はどこまで必要~入居者に付加価値を与えるポイント~
- マンションで土地活用、地主大家が考える私の節税対策!
- 不動産投資での不労所得でセミリタイア!成功、失敗事例
コラム特集
-
京都府京都市山科区東野南井ノ上町
3,800万円9.13%詳細
-
大阪府大阪市此花区梅香1丁目
1,250万円20.23%詳細
-
大阪府大阪市東住吉区杭全7丁目
1億3,000万円- %詳細