またまたしくじり投資(容積率オーバーの巻)|桔梗ヒルズ

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またまたしくじり投資(容積率オーバーの巻)

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大家 桔梗ヒルズ

現役メガバンク勤務の大家です。アパートローンの審査担当として20年以上。 大家の皆さまにお役に立てる情報と私の大家経験(殆ど、しくじりばかり) を披露致します。

築古物件大好きな私。昨年晩秋に築40年の戸建を購入しました。
春に物件を現地確認。古いがまだまだリフォーム次第では使える物件として購入を決め、250万円で指値。残念ながら、価格が合わず優先順位が2番手となってしまいました。そして、その話も忘れた頃の秋に300万円ならOKとの連絡が入る。正直、忘れていた案件。でも、買えるならと思い売買契約の場に!そこで、重要事項説明書の注意書きに「増築部分あり」の文字。そうだ!売主が勝手に増築した物件だった!と気付いたのであった。

違法物件の呪縛

物件は現金で購入しましたが、リフォーム資金は借入をする計画でした。この建ぺい率・容積率オーバーの違法建築物件にここまで苦戦するとは思ってもみませんでした。

 まず、日本政策金融公庫へ電話で確認。担当者曰く「修繕資金と言えども、違法建築物件には融資出来ません」とのこと。
(嫌な予感的中!)

 次にメインバンクであるA信金へ。
「あの~、ご存知かもしれませんが、当行は業務改善命令が出て、今は融資出来ないのです」。
(まだ、喪が明けてなかったのね・・・・)

近所のB信金へ。「違法建築物件には融資出来ません。且つ、法定耐用年数期間内です」
(メガバンクと同じやん・・・)
「でも、資金使途自由の融資もありますよ」とパンフレットを貰う。
ネット申込で金利5~14.5%。背に腹は代えられず、仮申込。結果は「満額とはいきませんが、200万円で金利14.5%ならOKです。」との回答。
(金利14.5%って遅延損害金並みやがな・・・)。ひとまず、保留。

以前借入をしていた信託会社系ノンバンクへ連絡。「建ぺい・容積オーバーでも大丈夫ですよ」と嬉しい回答。(さすが、再建築不可の物件にも融資するだけのことはある!)
だが、喜びも束の間。「ただ、融資金額は500万円以上からになります」
(リフォームにそんなに使わない・・・。断念。)

 借入に苦戦しているうちに所有権移転登記が終わる。登記簿謄本には増築している部分の面積は記載していない。重要事項説明書の提出が無ければ、何とか誤魔化せるかも?
と悪魔が囁き、シラっと日本政策金融公庫へ申込。書類審査から面接へ。特段、増築部分に触れることなく面接も終了。これはイケるかも!?
  そんな折、担当者から連絡が「売買契約書の備考欄に小さな字で『増築部分あり』と記載されていますが、建ぺい率・容積率オーバーですか?」
私:「多分・・・」
日本政策金融公庫も敢え無く撃沈!

意気消沈していた中、偶然、通勤時の電車の中吊り広告に関西系地銀の不動産担保ローンのチラシが!金利2~9.8%。早速、ネットで申込。
回答は「金額190万円まで、金利6%です」とのこと。泣く泣く申込。
(絶対、早期に一部繰上返済してやる!)

何とかリフォーム資金を工面出来ましたが、違法建築物件の呪縛はまだまだ続きます。
                          (次回へ続く)
 

公開日:2020年5月12日

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