戸建賃貸の土地活用で長期的な安定経営を叶えるポラテックの『fulfeel（フルフィール）』｜質の高い施工技術と住宅品質で不動産オーナーの『土地活用』と入居者の『住み心地』を両立します｜ポラテック株式会社

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そもそも、
なぜ「戸建賃貸住宅」なのか？

まず、現状の貸家市場において『戸建住宅』はアパートやマンションなどの『共同住宅』と比較して供給数が少ないことが挙げられます。
貸家全体の中で戸建住宅は約2％※1ほどの供給数しかありません。

そして、需要については、国土交通省の発表によると64.9％※2の人が望ましい住居形態に『一戸建て』を挙げており、その需要の高さを示しています。

供給過剰と言われる共同住宅市場と比べ、現状の戸建住宅の需要と供給のバランスは、この先、期待できる住宅市場と言えます。

また、所有しなくても共同住宅にはない住環境が得られる『戸建賃貸住宅』は、多様化する現代人のライフスタイルやこれからのファミリー層の需要に応える住居形態として、長期的な安定経営を期待できます。

※1（出典）国土交通省「住宅着工統計」
※2（出典）国土交通省「土地白書　平成30年度版」

供給が少ないため、
高い入居率が期待できます。

平成17年度の新設戸建賃貸の供給は賃貸全体のわずか1.4％。家族向けの広い賃貸は少なく、ニーズが高まっています。

駅から遠く、活用が難しい
土地でも活かせます。

駅から遠い土地は、静かな生活環境が確保できます。あなたの土地のポテンシャルを活かせます。

小さな敷地や変形敷地でも
建てられます。

「戸建」だから、狭小敷地でも大丈夫。土地に合わせた配置が可能なので、旗竿地などの変形敷地でも対応可能です。

投資額が少なく、
ローン返済負担も軽くなります。

大規模な開発が必要ないため、投資額が少なくて済みます。ローン返済の負担も軽くなり、好利回りが期待できます。

一棟ずつ独立しているから、両隣に挟まれた住居ができません。

共同住宅のように、人気の低い挟まれた部屋がゼロ。リビングを2階にすれば、都市部でも豊かな日差しを確保できます。

周辺地帯と一体となった、
美しい街並をつくれます。

共同住宅や、駐車場経営は、景観を損ねる場合も。戸建賃貸で生まれるのは新しい街並。人が、家族が集うコミュニティです。

駐車場や更地よりも節税効果が。
防犯面でも安心です。

駐車場や更地より、土地の固定資産税評価額が減少。すぐれた節税効果を発揮します。また、防犯効果もアップします。

あきらめていた遊休地でも
継続的な収入が可能に。

税金のかかる遊休地は、「資産」とは言えません。戸建賃貸ならサラリーマンでも、手軽に副収入を生むことができます。

需要に比べ、供給数が少ない
狙い目の事業です。

戸建の需要は72.0％に対し、供給はわずか2.4％。供給過剰な共同住宅市場と比べ、期待できる市場です。

私的年金になるから
将来も安心です。

RC造マンションなどと比べて投資費用が少なく、ローン返済の負担も軽い。ローンを完済すれば、老後の安定した収入に。

相続が「争続」にならない。
相続税の節税にもなります。

戸建だから複数で均等に資産を分配できるため、「争続」になりません。相続税評価額も下げられます。

外部階段・廊下がないため、
維持管理がラクです。

風雨の影響を受ける共用部分がないため、劣化の心配もありません。メンテナンスコストを大幅に抑えられます。

共同住宅と比べ、
入居トラブルになりにくい。

ゴミや騒音、放置自転車は、共同住宅によくあるトラブルのもと。不安を軽減でき、自宅から離れた物件でも安心です。

共同住宅のようにご近所に
気を遣わずに済みます。

プライバシーや日照問題など、共同住宅はご近所に敬遠されがち。戸建だから、オーナー様も近隣も安心。

すぐれたコストパフォーマンスで
収支バランスのよい賃貸経営に。

はじめから賃貸用として建てるため、過剰な設備も不要。適正な投資額と収入で収支バランスがよくなります。

生命保険代わりにもなる
土地活用です。

万が一のことがあっても、ご家族に毎月の収入を遺せます。ローンを掛け金と考えれば、生命保険の代わりになります。

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ポラテックの賃貸住宅
『fulfeel』建築事例

アパート・マンションを建てるには面積が足りない土地、形が合わない土地でも、戸建て賃貸なら対応することができます。
敷地形状に応じて、広さ・形・立地を最大限に活かす不動産オーナー様にとって最良のプランニングをご提案いたします。

戸建賃貸住宅の建築事例

相続税対策を目的とした駐車場の有効活用

物件情報

建築地／東京都練馬区下石神井
敷地面積／499.9㎡　　　　延床面積／85.91㎡～89.22㎡
計画棟数／戸建て4棟　　　　階数／2階建て　
表面利回り／10.6％

建築地／東京都練馬区下石神井
敷地面積／499.9㎡
延床面積／85.91㎡～89.22㎡
計画棟数／戸建て4棟
階数／2階建て
表面利回り／10.6％

オーナー様の状況や建築の経緯

活用前は駐車場だった土地の税金対策の為に土地活用のご相談を頂きました。将来的に相続することも念頭に置いて分筆が出来るようにしておきたいというお考えから1棟のアパートではなく戸建賃貸を選択されました。

ポラテックの提案

オーナー様に弊社の展示場へお越しいただいた際に、和風な雰囲気を気に入って頂きました。将来的にも他の物件との差別化ができる『外内観ともに和風を意識したつくりの戸建賃貸物件』をご提案し、計画を進めていきました。

活用しづらい狭小地・変形地の土地活用

物件情報

建築地／東京都中野区中野
敷地面積／25.22㎡　　　　延床面積／28.49㎡
計画棟数／戸建て1棟　　　　階数／2階建て＋ロフト　
表面利回り／9.3％

建築地／東京都中野区中野
敷地面積／25.22㎡
延床面積／28.49㎡
計画棟数／戸建て1棟
階数／2階建て＋ロフト
表面利回り／9.3％

オーナー様の状況や建築の経緯

築50年以上の戸建賃貸の建替えでご相談を頂きました。約7.6坪の敷地ということで、狭小地に建築が可能なハウスメーカーを探されておりました。

ポラテックの提案

敷地を最大限に活かすことが出来る設計力と営業姿勢を気に入って頂き、弊社でお手伝いさせて頂く運びとなりました。
※2019年4月竣工予定

ポラテックの戸建て賃貸住宅建築事例をもっとみる >>

重層長屋の建築事例

接道要件の悪い土地の活用

物件情報

建築地／東京都江戸川区一之江
敷地面積／511.25㎡　　　　延床面積／89.43㎡
計画棟数／1棟　　　　階数／2階建て　
表面利回り／11.5％

建築地／東京都江戸川区一之江
敷地面積／511.25㎡
延床面積／89.43㎡
計画棟数／1棟
階数／2階建て
表面利回り／11.5％

オーナー様の状況や建築の経緯

空きが目立つ広い駐車場の一部を賃貸物件とするご計画でした。当初、戸建賃貸を2棟建築したいというご要望を頂いておりましたが、2棟建てる為の接道要件を満たしておらず、長屋を建築する運びとなりました。

ポラテックの提案

弊社の自由設計でご計画地の敷地形状に合わせたプランニングと戸建賃貸が2棟並んだように見える外観デザイン、周辺の市場に合わせた広めの3LDKというご提案をし、弊社にてお手伝いさせて頂くこととなりました。

低層地域かつ駅から遠い遊休地の活用

物件情報

建築地／東京都練馬区土支田
敷地面積／256㎡　　　　延床面積／122㎡～127㎡
計画棟数／戸建て2棟　　　　階数／2階建て　
表面利回り／9％

建築地／東京都練馬区土支田
敷地面積／256㎡
延床面積／122㎡～127㎡
計画棟数／戸建て2棟
階数／2階建て
表面利回り／9％

オーナー様の状況や建築の経緯

もともとは畑だった土地ですが、ほとんど使われておらず、遊休地となっている状態でした。
固定資産税も高額になることから、税金対策としてアパートの建築を検討されていました。

ポラテックの提案

まず、ご依頼いただいた現場は、最寄駅から徒歩24分と距離が遠いことや低層地域という制限もあったため、綿密な市場調査を行い、どのような物件が実現できるかを何度も検討を重ねました。
また、敷地の南側に建物があるため2階にリビングを設け、さらにバルコニーから光を採り入れることが出来るよう工夫し、他の物件にはない勾配天井で光を贅沢に取り込み広々としたLDKを実現した1LDKの長屋となりました。若い夫婦がターゲットとなる物件にできたことで、4世帯満室稼動中です。

ポラテックの施工品質を実際に体験できる見学会を開催中！

質の高い施工技術、住宅品質、
アフターメンテナンスを支える
『ポラスグループの総合力』

土地の仕入れから地盤調査、アフターサービスまで、家づくりには多くの工程あります。
ポラスグループはその各工程を下請け業者に丸投げすることなく、すべてを自社で責任を持って手がける「直営責任一貫施工体制」を確立しました。
責任の所在を明らかにさせることで手抜き工事をなくし、高品質な住まいをお届けします。

ポラスグループ独自の
「直営責任一貫施工体制」

人材育成

大工を育成する訓練校を設立。そこで培った技術力と正しい施工力で、ポラスの家づくりに貢献します。

研究・開発

業界屈指の研究所や実験施設を活用し、安心・信頼・快適な家をつくるための研究・開発を進めています。

敷地調査・地盤改良

6.5万件を超える地盤データをもとに現地調査を行い、地盤状況を徹底的に調査。最適な地盤改良を実施します。

設計・構造計算

設計と構造計算の担当が連携をとりながら、責任を持って担当。地震に強い家づくりを実現しています。

木材加工

ポラスの家を支える木材は、日本トップの加工技術・生産量を誇る自社のプレカット工場で生産されています。

基礎工事

ベタ基礎や湿気対策など、耐震抵抗力を高めるために様々な手を施し、家を支える頑固な基礎を作ります。

施工

自社の構造を理解した社員現場監督と大工が知識と技術をフル活用し、質の高い家を施工・管理していきます。

資材調達・内外装工事

よりよい資材や設備を世界中から調達。内外装工事からエクステリアまで、優秀な現場監督と職人が担当します。

品質管理

基礎工事から外構完了まで独自の検査を実施。検査専門部門の社員も交えて入念に品質をチェックします。

アフターサービス・メンテナンス

地域密着型のメンテナンス体制を整備。問題が発生した場合でも、専門社員が迅速に対応します。

カスタマーセンター

お住まいに関する総合窓口。どこに相談すればと悩んだ時など、お気軽にご相談ください。

「見えないところ」にも力を注ぐ
ポラスグループの独自の最新技術

日本は地震が多い国で、地盤が軟弱な地域も少なくありません。
だからこそ、ポラスグループではさまざまな角度から地震への備えに取り組んできました。
木造住宅業界では先陣を切って、「ポラス暮し科学研究所」を1991年に設立。
ここで生まれた独自の技術・構造は、自社だけでなく住宅業界でも評価され、普段は見えない隠れたところで、地震から家族を守っています。
地域に根差し、地震と向き合い、試行錯誤してきた私たちだからこそ、本当の意味での「地震に強い家」がつくれます。

義務付けられていない木造2階建ても含めた
全棟で構造計算を実施

ポラスグループでは、法律で義務付けられていない”木造2階建て”も含めて、全棟を自社で構造計算をしています。
基礎から構造まで一貫して構造計算し、さらに立体解析を行います。力の伝わり方を把握することで、自由度の高い間取りでも適切な位置に必要な部材を配置できます。

建てる前にわかる、
独自の構造計算技術

地震に強い家づくりを目指すポラスグループ。
2016年には、「ポラス暮し科学研究所」で開発されたオリジナル構造計算ソフト「ウッド・イノベーターNEXT」を発表。建てる前に大地震を想定した3Dシミュレーションで検証し、高精度な耐震補強を設計段階で行うことで、より安全かつデザイン性の高い家づくりが可能になりました。

日本一・最新鋭の
プレカット工場を完備

ポラスの家の品質を支えているのが、生産量・品質・精度において日本でトップを誇る自社のプレカット工場です。
難しい複雑な加工も、コンピューターで制御しながら±0.5㎜誤差範囲にとどまるように正確にカッティング。ここで生産された高品質な木材を使って、ポラスの安全な家は作られています。

不動産オーナー様の頭を悩ませる
様々な敷地形状を最大限活かすプランニング力

プランニング・施工事例

東京都　U様邸

施主様の生家が佇んでいた土地が新しい街に生まれ変わりました。敷地内に配された植栽には旧家の庭を彩っていた木々を移植し、この土地の歴史を残しています。
各戸の間隔を広げて配置し、共同住宅や密集した住宅街にはないゆとりを持たせました。中央のロータリーはこの街の象徴。車寄せや各戸へのアプローチ、そして親御様も安心できる子ども達の遊び場となる、この街の重要な機能です。

建築地／東京都
敷地面積／1300㎡　　　建物面積／73～74㎡
計画頭数／戸建て5棟　階数／2階建て　表面利回り／7.8％

建築地／東京都
敷地面積／1300㎡
建物面積／73～74㎡
計画頭数／戸建て5棟
階数／2階建て
表面利回り／7.8％

入居者ニーズに合わせて
敷地を最大限生かします

住宅同様賃貸部分となるガレージが各敷地内に工作物として収まるような区割り方を工夫しました。車2台分の大容量ガレージも各戸の専有スペースです。

オーナー様の想いを大切に
土地活用をご提案します

敷地内に配されたハナミズキ、モチノキ、シダレモミジなどの植栽には旧家の庭を彩っていた木々を移植しこの土地の歴史を残しています。

快適で安心な街づくりで
高い人気が集まります

共用のオープンスペース兼ゲスト用パーキング。車寄せや各戸へのアプローチ、そして親御様も安心できる子ども達の遊び場となる、この町の重要な機能です。

誇らしい街並みとして
地域にも貢献できます

各戸の間隔を広げて配置し、共同住宅や密集した住宅街にはないゆとりを持たせました。ロータリーから玄関へのアプローチもゆったりと曲線を描き、街の雰囲気を柔らかい街並みにしました。

地域密着経営だからできる
ポラスグループの地域密着型サービス

ポラスグループでは、家づくりはもちろん、建てたあとにも責任を持つべきだと考え、
お引き渡し後のアフターサポート・メンテナンスに関するサービスにも力を入れてきました。
万が一、問題が発生したときには、専門社員が迅速に駆けつけられるような体制をしっかり整え、家という大切な資産を守ります。

ポラスグループでは、家づくりはもちろん、建てたあとにも責任を持つべきだと考え、お引き渡し後のアフターサポート・メンテナンスに関するサービスにも力を入れてきました。
万が一、問題が発生したときには、専門社員が迅速に駆けつけられるような体制をしっかり整え、家という大切な資産を守ります。

地域密着に徹底しているから
すぐに駆けつけられる

創業から掲げている理念「地域密着型経営」をかたちにするために、3つの主要拠点から60分を目安に駆け付けられる範囲に施工エリアを限定し、アフターメンテナンスを充実させています。
目指しているのは、いつでも気兼ねなく住まいのことを相談できる存在です。

ポラテックの施工品質を実際に体験できる見学会を開催中！

創業者中内俊三の
「自分がユーザーの代表となって住宅会社を作りたい」
という想いから約50年

ポラスグループの創業は1969年。
自らの住宅購入に際して当時の不動産業者に
強い憤りを感じたのがきっかけとなり、
ユーザー目線で家づくりに取り組む会社を設立しました。

「顧客第一主義」とは、いかにお客様のニーズを先取りできるかということ。
直営責任一貫施工体制や自社での大工育成をはじめとするポラスグループの事業はそれを実現させるためのものです。

私たちは時代の変化を絶えず先取りし続け、お客様のご要望にお応えできるように邁進しています。

ポラスグループが歩んできた道のり

お客様に選ばれて6万戸

1969年に不動産業からスタートし、1970年には注文住宅、リフォーム事業を展開し急成長。
その後、責任の所在を明確にさせ、技術力を高めさせるために、直営責任一貫施工体制に企業グループを確立させました。サービス向上のため、敢えて販売エリアを限定しているにも関わらず、地域のみなさまに支えていただき、おかげさまで2016年には新築住宅の累計お引渡し戸数は6万戸を突破。住まいに関するあらゆる事業を手掛け、企業規模ではグループ25社、従業員数は4000名を超え、合計売上高は2559億円に到達しました。（2017年現在）

お客様の声

戸建賃貸「GEEL（ジール）」

建築会社に出されたプランだけを検討しても、良いものは作れない

―― どうしてポラテックさんとやりたかった？
小川：「この部屋に住んで良かった」と思われることが賃貸経営には必須です。その点、ポラテックさんは注文住宅の経験から生活導線や十分な収納スペースが生まれる間取りを提案してくれるので、規格商品にはない魅力的な建物が作れると思えたからです。また税理士の目から見ても顧客への対応や気遣いなど他社とは一線を画すようなレベルで「この会社なら信頼できる」と思えました。
―― 建築コストが他よりも高いというのは気にならなかった？
小川：もちろん安く良いものができる事に越した事はありません。ただ他の建築会社さんから提案を頂く中で私が感じた事は、すべてが地主目線で「いかに安く作るか」を基本とし、「戸建賃貸の中でどうやって入居者に選ばれるのか」を考えていない気がしていました。私は自ら利回りを2％下げてでも建物に投資をしてより長く安定して入居をしてもらえる戸建作りをする方が大事だと思ったからこそ、ポラテックさんを選びました。

選ばれる戸建賃貸住宅を求めたオーナーがポラテックを選んだ理由とは？

ポラテックのアセット営業課のスタッフから
建築をお考えの皆様へ

アパートの空室や老朽化でお困りではないですか？

貸家の供給過多や経年に伴い、増えた空室や老朽化等で建替えをしたいけれど、同じようなアパートの建築は先々を考えると不安、と思われる方も多いのではないでしょうか。
そんな時、戸建賃貸という選択が問題を解決してくれるかもしれません。
賃貸市場での戸建賃貸の供給割合は2.4%と供給数が少ない一方、戸建に住みたいと考えている方は非常に多くいらっしゃいます。
この需要と供給の大きなギャップがあるため、入居者が見込み易くなります。
当社の戸建賃貸物件も、募集から1か月足らずや、完成前に入居が決まるなど、人気の高さを実感しています。

また、将来の『出口』が幅広いことも特徴です。
例えば土地100坪の場合、大きなアパートを1棟ではなく戸建賃貸を3棟建てることで1棟ずつ相続や売却、リフォーム等が可能になり、小回りが利くようになります。

このようなメリットが多くある戸建賃貸で永く賃貸市場で勝ち残れる物件づくりを目指し、オーナー様の大切な資産活用をお手伝いさせて頂きます。

長い年月賃料を維持できるかどうかは
ひとえに希少性です

長年培ってきたマーケティング実績と地域特性のデータを基礎にし、グッドデザイン賞を受賞する企画提案力を活かし、他物件と差別化ができる賃貸住宅を提案いたします。

また、埼玉県を中心に千葉県、東京都の一部に施工エリアを限定して地域密着型経営を行っているため、万が一、建物に何かがあってもすぐに駆けつけることができます。
信頼できる資産活用のパートナーとして選んでいただけるよう、これからもサービス・品質向上に努めてまいります。

ショールームで実際の建物を体感できる！
ポラテックの施工技術を集めた
『WOOD SQUARE（ウッドスクェア）』（ポラテック本社）を見学しよう！

ポラテック株式会社では、弊社の『住まい創り』をお客様によくご理解いただくために、ショールームもある弊社の本社ビル『WOOD SQUARE（ウッドスクェア）』の見学会を開催しております。
見学会では、ポラスグループの施工技術をご覧いただける各種展示やショールームを弊社スタッフと一緒にご覧いただき、WOOD SQUARE内にあるカフェバナーノにてコーヒーをご用意させていただき、お客様の今のお考えなどのご相談をお伺いする時間を設けております。

※都合により、見学会におけるスケジュールが変更になることがございます。

オーナー様の大切な『資産創り』のイメージを膨らませる様々なアイディアが詰まった『WOOD SQUARE（ウッドスクェア）』へ、ご予約の上、お気軽にお越しください。

※ポラテック株式会社『WOOD SQUARE（ウッドスクェア）』の見学会は予約制です。また、ご予約日のスケジュールが混み合うことがございますので、その際には、見学スケジュールをご相談させていただきます。

『WOOD SQUARE（ウッドスクェア）』の見学会を予約する