築25年の木造住宅を定期借家契約で賃貸を検討中。なるべく初期費用をかけたくないのですが…-不動産賃貸経営博士-

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築25年の木造住宅を定期借家契約で賃貸を検討中。なるべく初期費用をかけたくないのですが…
大家さん・投資家必見!『賃貸経営博士』のお悩み大家さん×ハウステーションプロパティマネジメント
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特別講師
サブマネージャー 松山
株式会社 ハウステーション
プロパティマネジメント

賃貸経営にお悩みの大家さん
築25年の木造住宅を定期借家契約で賃貸を検討中。
なるべく初期費用をかけたくないのですが…
大家さんのお悩み
千葉県・みんさん
駅徒歩2分で、築25年の2階建木造住宅の2階について、外階段を付けて賃貸することを検討しています。 少し前に購入して1Fのみ居住スペースとするリフォームを始めるところです。 7年後に飲食店の開業を予定していますので、7年の定期契約とするつもりです。

3点、質問させてください。

①用途について
できるだけ初期費用をかけたくないのですが、店舗、事務所・倉庫、住居用など、どのような用途で募集をかけるのが良いでしょうか。 住居用だと当然設備が必要なので初期費用がかかるので、できればテナントとしたいとは思っています。 ただし、駅徒歩2分ですが住宅地側に2分なので、事務所や店舗などはかなり少ないです。 2階部分は約60平米で、洋室8畳、ベランダに面した和室8畳×2、トイレです。 なお、ホームインスペクションをかけましたが、特に大きな問題は見つからず、築25年にしてはかなり綺麗で、建具などは良いものを使ってあるそうです。 個人差はあるでしょうが、私としては畳を変えればそのまま住めるという印象でした。
②定期契約による賃料の相場
定期とする場合、一般的に普通とするのに比べて、大まかに何割程度賃料を下げることになるのでしょうか。 場所や用途など条件によって大きく異なるとは思いますが、経験的にどのくらい、というものがあれば教えていただきたいです。
③解体せず現状のまま募集をかけ、希望によりスケルトン渡しとする、というようなことはできるのでしょうか。
可能な場合、募集図面は現状の間取りでかけることになるのでしょうか。

講座1

\ ここが知りたい! /
店舗、事務所・倉庫、住居用など、どのような用途で募集をかけるのが良い?

プロの見解
最寄駅の状況にもよりますが、初期投資は押さえたい…というお考えがあれば、店舗、事務所として募集をかけるのが良いかと思います。内装も店子さんが行ってくれるような契約であれば、初期投資は気にせずお貸しできます。
ただ、店舗や事務所の需要がない駅であれば居住用としてお貸しするのが良いかと思います。

講座2

\ ここが知りたい! /
定期契約による賃料の相場は一般的にどのくらいの割合?

プロの見解
1割~2割程度でその時の状況や物件によりご提案させていただいております。
7年間の定期借家であれば減額幅は少なくても良いかと思います。3年間の定期借家などの契約期間が短いようであれば、2割減などでお得感を出したほうが、選ぶ側にもメリットが感じられるかと思います。

講座3

\ ここが知りたい! /
スケルトン渡しではなく、現況で貸し出すことは可能?

プロの見解
可能です。ただ、賃料に関しては近隣の不動産会社に相談をした方が良いです。
貸し出すにあたり、常にお部屋探しをしているお客様と接している近隣の不動産会社の意見は重要です。どうしてもご自分の物件はひいき目で見てしまうものです。他人目線での評価を参考にし、賃料を設定した方が良いでしょう。
プロのアドバイス
特別講師
サブマネージャー 松山
株式会社 ハウステーション
プロパティマネジメント
まずは近隣の不動産会社に意見を聞きましょう
まずは近隣のある不動産会社に意見を伺い、今後の方向性を決めるのが良いと思います。

店舗や事務所としての需要があるか。
賃貸であればどの程度の初期投資をかけてリフォームを行えばいくらの賃料収入が見込めるかなど、具体的なアドバイスが頂けるかと思います。

回答会社紹介
会社外観
株式会社ハウステーションプロパティマネジメント
〒178-0063  東京都練馬区東大泉1-28-7-6F
アクセス:大泉学園北口より、駅階段を下りて右手へ100メートル先のローソンのビル7階
TEL:03-5947-4557
ホームページ:http://www.chintaisenmon.jp/kanri/
その他のお題はこちら

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