賃貸経営の利回り計算方法利回りとは？マンション投資をする前に知っておきたい利回りのあれこれ。-不動産賃貸経営博士-

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賃貸経営の利回り計算方法利回りとは？マンション投資をする前に知っておきたい利回りのあれこれ。

賃貸経営の利回り計算方法 利回りとは？

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目次
  • 利回りの種類－表面利回りとは？
  • 利回りの種類－実質利回りとは？
  • 利回りの種類－想定利回りとは？
  • 賃貸経営収支について
    • 【利回りに関するコラム】
  • 物件購入の判断は？利回りとキャッシュフローの話
  • 表面利回りが高い地方物件にはデメリットが隠れている？

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    利回りとは？

    「利回り」とは簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。 不動産賃貸経営などをする前にその建物の収益性を考えなくてはなりません。
    不動産賃貸経営をするために不動産物件を購入する際には、どのくらいの期間で支出金額を回収することができるのか、どのくらいで利益を上げていくことができるのか(収支計画)を把握しておくことが大事です。

    利回りの種類

    表面利回りとは

    購入費用で割った数値で表した利回りのことをいいます。
    よく物件情報などに利回りが記載されていますが、その多くは表面利回りが多いようです。

    計算式
    表面利回り＝年間収入÷購入価格
    単純計算例：【土地購入費+建築費用が１億円、家賃８万円　貸室10室の場合。】 8万円Ｘ10室＝80万円（月額収入）Ｘ12ヶ月＝960万円（年間収入）
    960万円÷1億円＝0.096　正確にはこの数字を100倍にする。
    0.096Ｘ100＝9.6％となる
    ◎収益力を大まかに捉えるのに便利！
    △その物件を購入した時点での単年度の指標のため、 その後の利回りを維持できるかは解らない

    実質利回りとは

    実質利回りは家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、不動産会社に支払う費用などを引いた額を購入費用で割った数値です。

    計算式
    実質利回り＝（ 年間収入－年間支出 ）÷購入価格
    毎年かかる税額や、管理費等のランニングコストも差し引いて判断するので、より正確な収益力を判断するためのものとしておすすめです。

    想定利回りとは

    満室を想定（予想）した年間の家賃収入を物件購入費用で割った数値です。

    計算式
    想定利回り＝年間収入 ÷ 購入価格
    物件購入の際についている利回りは想定利回りの場合も…！？
    不動産物件情報に記載されている「利回り」は、あくまでも販売会社がつけている言わば「想定利回り」も多いです。 収入の基準となる家賃もその物件内の最高額で判断されていることが多くあります。

    入居率を考慮することも重要

    ココがポイント！

    いくら計算上の利回りが高くても、そもそも人が入居しなければ収益をあげることはできません。 「バス・トイレ別の部屋は入居率が高い」 「ペットも飼える部屋の人気が今高まっている」等、 その地域の情勢を踏まえどのような間取り・特徴の部屋に人気があるのかを考慮に入れて利回りを考えましょう。

    自分で利回りを計算してみよう

    以上のような理由から、物件購入の際に販売会社が記載している「利回り」相違して鵜呑みしてしまうことは危険です。 家賃や入居率及び年間ランニングコストなど経営していく際にかかる費用等も考慮に入れながら、ご自身が十分理解して利回りを計算してみることをおすすめします。



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