家賃滞納者に対して内容証明を利用してみよう！内容証明郵便の書き方など-不動産賃貸経営博士-

内容証明証（郵便）という言葉を耳にすることはあると思いますが、実際にどのような物なのか理解されていない方の為に内容証明証（郵便）の基本的知識と利用方法などを解説します！

大家さんが内容証明郵便を利用すべきタイミングは？

内容証明書(郵便)とは？

正式には「内容証明郵便」と呼ばれ、郵便局が
１．いつ　
２．誰に　
３．どのような内容を送ったのか　
ということを証明するためのものです。

つまり後日証拠として残しておかなければならない重要な手紙は、内容証明郵便にすることが効果的です。 法律的・訴訟の手続きと勘違いしている一般の方々も多いと思いますがそのような訴訟手続きではありません。 あくまでも上記ポイントの1～3の効果効力です。その事を重々ご理解の上手続きをして下さい。

内容証明の効果

内容証明そのものには基本的には何の強制的な力はありませんが、 上記ポイント1～3を証明として残すことにより、後々の紛争時で損になる事は一切無いと思います。 また、心理的に考えますとこちら側の気持ちを相手に対して、 しっかりと受け止めてもらいたい時などは（相手の気持ちを案件事案に対して真剣に受け止めさせる手段） それなりの効果が出来るでしょう。

文章の末に郵便局長の証明のハンが押されていること。 普通の郵便物と異なった格式・重みのある形式であること。 内容証明の次に来る法的手続きを相手に予感させること。

確かに手紙ではあるが、相手・利用の仕方によっては それなりの効果があるようです。

内容証明の利用方法

法律相談などで内容証明で通知することを勧める事があるようですが、 賃貸経営においては入居者に事前予告もなく、 いきなり内容証明で通知することはけして良い方法とは言えない場合もあります。

上記のように内容証明は「手紙」ですが、重み・威圧するイメージもありますので、 ある程度話し合い・交渉などを行い、今後のお付き合いも考慮した上で利用することも大切です。 解決を急ぎすぎて逆効果にならぬように利用して下さい。

利用方法の事案例1　建物（物件）の取り壊し及び立替など

どうしても双方の歩み寄りが難しいようであれば、６ヶ月後（※1）に契約解除したい旨と、 あわせて相手の心を動かすような文章を盛込んで内容証明を送付しましょう。

どんなときに利用する？
理不尽な立ち退き請求・嫌がらせ・居座りなどの行為を受けた場合など。

※1～6ヶ月という契約解除期間は一般契約の中で一番多い設定期間となっております。
契約内容によって解除予告期間は相違ありますので確認しその期間によって進めて下さい。この数値はあくまでも例文です。

他の大家さんはどんな時に利用しているんだろう？（ → 「立ち退き」について）

利用方法の事案例2　賃料･地代を払ってくれない（賃料滞納）

幾度の家賃支払い請求に対して応じない場合に、契約者・連帯保証人に対して内容証明を送る。

• １．家賃の督促。
• ２．支払い期日。（それ相応の期間を設ける）
• ３．支払われなかったときは契約を解除する。
• ４．最後通告による内容（後の法的処置）

上記の内容を入れて、「支払い期日が過ぎた場合は法的処置をとる」など重みを持たせる内容にする。（ →「 家賃滞納」について）

どんなときに利用する？
催促に応じない・督促に対する約束を守らない・連絡が付かないなど。

利用方法の事案例3　賃料・地代の変更及び通知

現代の経済事情において家賃の値上げは難しい状況が続きますが、 下記のような条件であれば値上げ請求が出来ます。但し、借主が承諾が必要です。

• １．固定資産税、都市計画税などの負担が増えた！
• ２．土地建物の価格が高騰した！
• ３．近所の家賃と比べて、安っ！！！
• ４．家賃を増額しないという、約定をしていない。

最近の情勢… 借主から家賃減額請求又は一方的な減額請求が契約中及び契約更新において発生している事もあるようです。 特にテナントなどに関しては企業・個人ともに節約・節減の時代でありますので、 このような案件が発生しているようです。

相場の家賃を踏まえながら借主・貸主双方の話し合いが必要であることは言うまでもありませんが、 一方的な不当な要求を含め、 話し合いの内容によっては「言った・言わない」を防ぐ為に内容証明証を利用するのも、 手段の一つとも言えるでしょう。

双方の考えがまとまらず、話し合いでも解決しない場合は、貸主は「賃料増額請求」などの調停を起こし、 最終的には裁判所で決めてもらう事になります。その際にも必要な値上げの経緯を内容証明に入れておくと効果的です。