賃貸契約の種類!定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約の違いとは? トラブル防止に繋がる大家さんの知識-不動産賃貸経営博士-

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定期借家契約と一般的な賃貸契約の違いとは?

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定期借家契約と一般的な賃貸契約の比較

  定期借家契約 従来型の借家契約
契約方法 公正証書を含む契約書面による契約に限る 書面でも口頭でも可
更新の有無 期間満了により終了し、更新はない 正当事由がない限り更新
建物の賃貸借期間の上限 無期限 平成12年3月1日より前=20年間
平成12年3月1日以後=無制限
期間を1年未満とする建物の賃貸借の効力 期間を半年とする等、1年未満の契約も有効 有効 当事者は借賃の額の増減を請求できる。特約により増額しないことができる
中途解約の可否 賃借の増減は特約があればその定めに従う 事情が変更すれば、貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。ただし、一定の期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う
建物の賃借の増減 床面積200m2未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、 生活の本拠として使用することが困難となった借家人からは、特約がなくても法律により中途解約できる(契約内容に例外あり) 中途解約に関する特約があればそれによる

定期借家契約はどのようにして終了するの?

伊集院光

定期借家契約では、上記に記載したように、契約期間の満了により、契約は終了します。 ただし賃貸人は、期間が満了する6ヶ月から1年前までの間に、賃借人に対して、期間の満了により契約が終了することを通知しなければなりません。

この通知が無い場合は、賃貸人は、期間が満了しても、賃借人に「出て行け」と主張することができないとされています。 ただし、その後賃貸人が、通知した場合は、その日から6カ月経過後に、賃借人に対して、契約が終了を主張することができるようになります。

また、この賃借人の法定の中途解約権の規定よりも、賃借人にとって不利な特約は無効であるとされています。

ココに注意!

期間が一年未満である定期借家の場合には、賃貸人による通知は必要なく、その期間の満了により、契約が終了します。(契約時に通知しているという考え)

ココがポイント!

今までの借地借家法では立ち退きなどの問題から、転勤などで2~3年の期間空家になっていた部屋も、定期借家制度を利用することで立ち退きなどを考えずに気軽に貸せることが可能になり、分譲マンション・一戸建てなどの比較的専有面積の広い賃貸物件が、市場に多く出ることが期待できると考えられます。

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