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空室の状態が続くより、入れちゃった方がいい！地方の物件でさまざまな空室対策
――現在所有している物件の空室状況はどうですか？
95％くらいですかね。
１月までは満室だったんですけど、今は空室が出てしまってますね……。１～２月に退去されるならいいんだけど、たとえば学校の先生とかは３月ギリギリになるから、このタイミングで出られると繁忙期が終わってて埋まらないから一番辛いです。昨日も退去の連絡がありました。
95％くらいですかね。
１月までは満室だったんですけど、今は空室が出てしまってますね……。１～２月に退去されるならいいんだけど、たとえば学校の先生とかは３月ギリギリになるから、このタイミングで出られると繁忙期が終わってて埋まらないから一番辛いです。昨日も退去の連絡がありました。
すぐにリフォームしちゃうんですけどね。クリーニングやアクセントクロス、ダウンライト付けたりもやるし、あとはWi-Fiとか設備も最低限入れたりしています。
ちょうど今大和ハウスで建てている新築には、宅配BOXを入れてます。空室の状態が続くより、絶対入れちゃった方がいいです。あと近い物件とかは自分で清掃したりもしてます。
――たくさん工夫されてるんですね。ちなみに、どのエリアに所有されているんですか？
長野、山梨、群馬、東京はマンション３つ。全部で１４棟８０部屋くらいです。
――物件は自主管理ですか？委託管理ですか？
委託管理でやっています。このうち私の地元で８割以上です。地元エリアではT不動産が独占的なので、不動産会社の言いなりだよ（笑）
専業の『大家業』？息子へ相続？法人化して買い増し？節税や将来のために
――大家さんを辞めようと思ったことはありますか？
会社経営もしているし、大家は片手間でやっているから、現状自分でやっている範囲だと『大家業』とは言えないんです。なので辞めるかどうかより、今息子への相続をどうするかという部分を今一番考えていますね。
『大家業』としてやるのであれば、今の３～４倍やらなければ成り立たない。その時に、今の自営業を株式会社にしてやるのがいいのかどうかを一番悩んでます。
個人でやっているから、税金がものすごくかかるんです。今それを勉強して、どうするべきかを考えています。
法人化して買い増すか……戸数が多いと少しくらい空室があっても成り立ちますからね。
会社経営もしているし、大家は片手間でやっているから、現状自分でやっている範囲だと『大家業』とは言えないんです。なので辞めるかどうかより、今息子への相続をどうするかという部分を今一番考えていますね。
『大家業』としてやるのであれば、今の３～４倍やらなければ成り立たない。その時に、今の自営業を株式会社にしてやるのがいいのかどうかを一番悩んでます。
個人でやっているから、税金がものすごくかかるんです。今それを勉強して、どうするべきかを考えています。
法人化して買い増すか……戸数が多いと少しくらい空室があっても成り立ちますからね。
買う場合は長期投資で、必ず一流を買う。例えばソニーとか全て一流を買う。そうするとたとえ購入後短期的に落ちたとしても必ず戻ってくるんです。
株を買うことで、まずは会社、強いては社会の構造が分かります。それにより、新しい利益を作るのは何によるか、世界の動きが何によるかが解ります。これにより得た知見を大家経営にフィードバックする事も出来ます。何事も同じですが最低限の事を知らないと、リスクが大きくなりやらない方がいいとさえ思います。
こういった勉強も、単に知識だけで無く行動に活かすことを前提にする事により、より有意義になると思いますね。
――Hさんは、初めて物件を購入なさったのはいつごろですか？
一番最初に不動産を購入したのは20年ぐらい前で、税金対策のために購入しました。
若い時は結構、衝動的に買ってしまったこともありました（笑）それで、買ったあとちょっと「しまった」と思ったんですけど、たまたま価格が上がってきて帳消しになった感じです。
でも今は、地主さんやサラリーマン大家さんも良く勉強して地に足がついていないと、何かあった時に大変だと思いますね。
――ありがとうございました！
