満室経営の秘訣は入居者との距離感と考え方　入居者と連絡が取りやすい環境づくりとは｜口コミ大家さん取材企画｜大家さんが実体験から語る口コミ体験談-不動産賃貸経営博士-

――asさんが不動産を所有するに至ったきっかけはなんですか？

貸家兼貸店舗兼祖父母宅が、築50～60年と古かったんですね。そこに私達親子が住まわせていただいておりました。
まもなく東日本大震災があり、我が家もかなり揺れて。幸い被害はゼロと思われましたが、床下のぞいて見たら、根石と束柱がずれておりました（この地震が原因かは不明）。

不安あり、親に相談するも高齢でＧＯもＮＯも決断してくれません。
そのうちに親の介護をしていた伯母が倒れ、急遽寝たきりの親をそこに引き取ることに。もちろん退院後の伯母も引き取らねばなりません。
ダブル介護、住まいの倒壊危機、フルタイムで働きながら子育てもあり。数日で大きな決断を迫られました。
その当時の同僚の夫が大工さんでした。
「ウチの旦那に聞いてみるよ！社長紹介してもらいなよ！」即日相談してくださり……そこからは早かったです。

社長からアドバイスいただき「ローン組めて、生活費を圧迫しない方法＝駅近だからシングル向けアパートがいいよ！」と。
社長のお口添えもあり、銀行より「シングル向けアパートなら収益見込めるでしょう（店舗はNG）」と、ローン組める事になりました。
そして、同僚への最初の相談から丸１年後には、建物の引き渡し受けていました。

あれからちょうど、５年経ち、人生観も何もかもが変わりました（笑）

―― そうだったんですね。現在の空室状況はいかがですか？

わずか７室ですし、駅チカというのもありまして、幸い満室です。入れ替わりもありましたが、最大でも１ヶ月空く程度で、次の方が決まります。

―― 駅チカの他に、満室稼働のための物件の特徴や工夫などはありますか？

空室になった時にしか入居者の事を考えない大家は失格だと思っています。
客付けはあくまでもスタートです。入居中の安心を継続していただくことが最も重要と考えます。
なので、設備や建物メンテナンスが大事！入居中のクリーニング（水回りのみ）を不定期で、入居者様に提案しています。１室２万超かかりますが、もちろん大家負担。対象は２年以上住んでいる方。配管周りも含む為、施行していただける事は大家にとってもメリットがあります。
貴重な休みをクリーニング業者対応に使っていただかねばならない事もありますので、実施してくださった方にはお礼として3000円のクオカードを差し上げています。
サラリーマン大家？ですから、経費を定期的に積み重ねるメリットもあります。

また、年に１回程度ですが、入居者様向けのお手紙＝事務連絡を作っています。
ゴミ出しのルールの変更があった場合、宅配BOX新設した際等のタイミングで「素敵な入居者様に恵まれ大家は幸せです。ありがとうございます！」と書き出し、いろいろ話しかける口調でラフな文章を書きます（笑）

随時は、ショートメールやラインなどで、ご連絡やご質問いただいてます。不審者が敷地内に？な時は全員にメールして、無関係とわかりましたが。
入居者の方が「次見つけたら自分が追い出しますよ！」と言われて！頼もしい家族のようです。

―― それは長く住みたくなりますね。それでは入居者とのトラブルはなく？

全くないです。同じ建物に私達家族も住んでいるのですが、時々外で会うと元気に挨拶してくれます。

大家のいるアパートには、問題起こすような方はそもそも入居しづらいと、建築会社の社長さんから最初に言われていました。
狭いワンルームで申し訳ないのですが、皆さん長く住まわれています。感謝感激。

―― ちなみに大家業をやられて不安はありましたか？

私の人生のシナリオに「不動産業」や「借金（住宅ローン含む）」はありませんでした。

それが、伯母が倒れて１年半、旧家の耐震＆介護リフォームを諦めてからは１年で、アパート経営ですから……とにかくあとから疑問がわいてわいてモヤモヤしました。不安があとからついて来たわけです。

そこから現在まで、転職もあり、勉強もしました。この５年間で「介護福祉士」「福祉住環境コーディネーター２級」「２級ファイナンシャルプランナー技能士」「宅地建物取引士（2019年1月取得見込）」「賃貸不動産経営管理士（2019年1月取得見込）」、かなり勉強しました。
専門知識を活用して入居者様が安心して暮らせるアパート経営を目指しております。

―― 今後、購入を考えていますか？

余剰があれば、まかない付きの物件をやりたいと考えています。「下宿のおばちゃん」に憧れてます。入居者さんの第２の家族になれるような、そんな大家業がしてみたいです。

―― 物件の管理は管理会社に委託されてますか？

自主管理です。ケチですから（笑）とは半分冗談ですが。

管理は「任せっぱなしにしたら絶対ダメ」だと思います。
なので、信頼できる管理会社（その管理会社に私と同じ信念の人がいなきゃだめ）が見つかれば、いずれ任せるかもしれませんが。
人生かかってるアパートを、そうやすやすと人には任せられません。

―― これまで管理している中で大変だったことはありますか？

幸いまだないです。ただこれからだと思います。
５年すぎて外壁や水回りなど、メンテナンスも多くなってくると思うので。特に水回りは入居者の使い方、日常メンテナンスによっても変わってきますし。
古くなればぞんざいな扱いになるかも……だからいつも綺麗にしていないといけないな、と思います。

……ちょっと話は変わりますが、物件の横が居酒屋で換気扇から流れる煙が給湯器にあたって真っ黒になっているものはあります。
市役所やガス会社に相談したんですが解決せず、そういったトラブルはありますね。居酒屋さんに伝えて１年待ちましたが対策講じてくださる気配なし。
そろそろ、私の頭にツノが生えます、来年早々、本社にお話に行かねば、かなぁ。

いろいろありますね、ご近所関連が一番難しい、根気よく対処していきます。

―― そうなんですね。お忙しい中、いろいろなお話聞かせていただきありがとうございました。